毎日歩いている道路なのに、誰のものか知らない
玄関を出ると道路があり、車が通り、郵便配達のバイクが止まり、雨が降れば側溝へ水が流れていくほど日常に溶け込んだ風景なので、普段はその道路が誰のものなのかなど考えることもないが、自宅の塀を直したり、土地を売ったり、建物を建て替えたりしようとすると、それまでただのアスファルトだった道路が突然、土地と権利の問題として姿を現し、「ここから先は町の土地なのか」「側溝は道路に含まれるのか」「そもそもこの道は町道なのか、それとも私道なのか」と考え始めた瞬間に、道路の見え方は一変する。
道路には国道、県道、町道といった名前が付いているため、その名前を見れば誰のものなのか分かるように思えるが、実際には「何という道路なのか」「誰が管理しているのか」「道路になっている土地を誰が所有しているのか」「自宅の土地との境界はどこなのか」はそれぞれ別の問題であり、「家の前の道路は誰のものなのか」という一見単純な疑問の中には、道路の種類、管理者、土地所有者、境界という複数の問いが重なっているのである。
道路法上の道路は4種類に分かれている
道路法上の道路は、高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道の4種類に分けられており、町に住んでいる場合、市町村道のうち町が認定した道路が一般に町道と呼ばれ、県が認定する道路が県道となる。
この区分だけを見ると、町道なら町、県道なら県、国道なら国のものだと考えたくなるが、最初に注意しなければならないのは、「道路を管理している者」と「その道路敷の土地を所有している者」は必ずしも同じではないということである。
町道であれば、通常は町が道路管理者として舗装の補修や側溝の維持、道路占用などの行政事務を行うため、日常感覚として「町の道路」と呼んでも大きな問題はないものの、この「町の道路」という表現には、町が道路として管理しているという意味と、道路敷の土地そのものを町が所有しているという意味が混在しやすい。
県道でも同じであり、県が管理している道路だからといって道路敷の全区間が必ず県有地であるとは限らず、実際に道路台帳では、道路敷について国有地、地方公共団体有地、民有地などの区分を設けて整理する仕組みがあり、道路として公共的に管理されている土地の中に民有地が含まれる場合が制度上想定されているため、「町道だから町有地」「県道だから県有地」「国道だから国有地」という理解は、道路の性格をおおまかに把握するには便利であっても、土地の所有関係を確定する答えにはならない。
「誰が管理しているか」と「誰が所有しているか」は別の問題
ここで重要なのは、「管理」と「所有」という2つの概念を切り離して考えることである。道路管理者は、道路を安全かつ適切に利用できる状態に維持する責任を負っており、舗装が傷めば補修し、側溝が壊れれば対応し、道路上に電柱や水道管などを設置する場合には占用について判断するが、こうした行政上の管理権限があることと、その下にある土地の所有権を持っていることは法律上別の問題である。
古くから使われてきた道路では、もともと集落道や農道だった道が拡幅されたり、沿道住民から土地の一部が寄付されたり、道路工事に伴って土地が買収されたりしながら現在の形になっていることがあり、その過程で登記上の所有関係が複雑になっている場合もある。
道路法上の道路であっても、その道路敷に民有地が含まれていることがあり、その場合、所有者は通常の宅地や畑と同じように自由に使えるわけではなく、道路として公共の用に供されている以上、土地利用には道路法上の制約が加わるためである。
この関係を理解すると、「町が管理している道路なのだから町の土地に違いない」という推論が必ずしも成り立たない理由が見えてきて、管理者から所有者を直接推定することはできず、土地の所有者を知りたければ道路の名称だけではなく登記まで調べなければならない。
アスファルトの端が境界線とは限らない
道路と自宅との境界を考えるとき、多くの人が最初に目印とするのはアスファルトの端や側溝、縁石、ブロック塀、フェンスなどであるが、それらは境界を推測する材料にはなっても、それ自体が法律上の境界を証明するものではない。
道路は車が走る舗装部分だけで構成されているわけではなく、歩道、路肩、側溝、植樹帯、法面などまで道路区域に含まれていることがあるため、舗装が終わった位置からさらに外側まで道路として管理されている場合もある一方、昔から置かれている石垣や塀が、そのまま正確な土地境界の上に造られている保証もない。
何十年もそこにある構造物を見ると境界そのもののように感じてしまうが、人が造った構造物と法律上の土地の線は別のものであり、道路と自宅の境界を確認しようとして「側溝の外側が自分の土地だろう」「舗装が切れたところが道路の終わりだろう」と外観だけで判断するのは危険であるため、本当に確認するには道路台帳や登記、公図、測量資料などを重ねて見る必要がある。
道路区域という、もう1つの線
ここで道路法上の「道路区域」という考え方が登場し、道路管理者はどこからどこまでを道路として管理するのかという区域を定めているが、この道路区域は道路行政を行ううえで重要な意味を持つ一方で、道路区域の線と土地の所有権を区切る線が必ず一致するとは限らない。
たとえば、ある町道の道路区域の中に町有地と民有地が混在している場合、道路として管理される範囲は連続していても、その下にある土地の所有者は場所によって異なることになり、現地には見えない複数の線が重なって存在していることになる。
道路行政上の「道路区域」があり、不動産登記上の土地を区切る線があり、さらに所有権が実際にどこまで及んでいるかという線もあるため、見た目には1本の道路でも、制度上は複数の異なる境界が重なっているのである。
「境界」には筆界と所有権界がある
土地について調べ始めると、「境界」という言葉そのものにも注意が必要になり、日常会話では土地と土地の境目をすべて境界と呼ぶが、法律上は「筆界」と「所有権界」という異なる概念がある。
筆界とは、土地が登記された際に1筆の土地と隣の土地を区画するために定められた線であり、所有者同士が相談して自由に移動させることのできる線ではない一方、所有権界は実際に所有権がどこまで及んでいるのかを示す境界であり、多くの場合は筆界と一致しているものの、必ず一致するとは限らない。
この違いは普段の生活ではほとんど意識されないが、土地売買や分筆、相続、建物の建て替え、境界紛争などが起きたときに重要になり、隣同士で「ここを境界にしましょう」と合意したからといって、それだけで登記上の筆界そのものが自由に動くわけではない。
道路との境界を調べる場合にも、「道路区域の端」「筆界」「所有権界」を同じ線だと思い込まないことが重要であり、この3つが一致しているかどうかは、資料と現地を照合して初めて分かる。
公図を開くと、現在の道路の下から昔の土地が現れる
境界をさらに追いかけると、法務局にある地図や地図に準ずる図面、いわゆる公図、登記事項証明書、地積測量図などの世界へ入っていく。
現在の道路だけを見ていると、その道路は最初から現在の幅と形で存在していたように感じられるが、実際には土地の歴史の上に道路が重なっており、昔は畑と畑の間の細い道だった場所が拡幅されたり、集落の生活道路が町道として認定されたり、道路改良の際に沿道の土地が少しずつ買収されたり寄付されたりして現在の道路が形成されていることがある。
公図を眺めると、現在では1本の道路にしか見えない場所の下に、かつての地番や複数の土地の形が残っていることがあり、道路という現在の風景の下から昔の土地利用が浮かび上がってくる。
ただし、公図は万能ではなく、特に古い公図には明治期の地租改正などを起源とするものもあり、土地のおおまかな位置関係を確認するには有用であっても、現地を正確に復元できるほどの精度を備えていない場合があるため、公図に描かれた線だけを見て「ここが境界だ」と現地に線を引くことはできず、地積測量図や過去の境界確定資料、現地の境界標、周囲の土地との関係などを合わせて検討する必要がある。
境界標は小さいが、そこに大きな意味がある
道路沿いを注意して歩くと、側溝の脇や塀の下、地面の隅などに金属製の標識やコンクリート杭、小さな鋲が埋め込まれていることがあり、その中には土地の境界を示すために設置されたものもあるが、境界標らしいものを見つけたからといって、それだけで現在の境界が確定するわけではない。
工事などによって移動している可能性もあれば、道路との境界ではなく隣接する宅地同士の境界を示している可能性もあり、古い境界標であれば現在残っている測量資料との照合が必要になる。
道路と民有地との境界を正式に確認する必要が生じた場合には、道路管理者が保有する資料、公図、過去の境界確定資料、測量成果などを調べたうえで現地を確認し、関係する土地所有者などの立会いを行って境界を確認する手続が取られるが、行政が地図を見て一方的に線を引くわけではなく、古い資料と現在の地形を照合し、関係者が現地を確認しながら協議を重ねていくため、道路の境界を確定する作業は、過去の土地の姿を現在の地面の上にもう一度復元していく作業ともいえる。
筆界そのものをめぐる問題には別の制度もある
境界について話を進めると、さらにもう1つ知っておきたい制度があり、法務局には「筆界特定制度」が設けられ、土地の筆界がどこにあるのか分からなくなった場合に、資料や現地の状況などを調査して筆界の位置を明らかにする仕組みになっている。
筆界特定は新しく境界を作る制度ではなく、かつて土地が登記されたときに存在していたはずの筆界が現在どこにあるのかを明らかにする制度であり、道路管理者との境界確定手続とは目的も仕組みも異なるため、「境界を調べる」という同じ言葉の中に複数の制度が存在していることにも注意が必要である。
私道になると、さらに話は複雑になる
道路の世界には、道路法上の国道、県道、町道などに含まれない私道も存在し、私人や法人が所有する土地に設けられた道として、1人が所有している場合もあれば、沿道の住民が共有している場合、不動産会社などの法人が所有している場合もあり、住宅地の中には公道とほとんど区別できないほど整備された私道もある。
見た目が立派に舗装され、誰でも普通に通行しているからといって公道とは限らない一方、私有地だから所有者が完全に自由に扱えるとも限らず、建築基準法が適用される区域では、私人が所有する道であっても建築基準法上の道路として扱われている場合があり、いわゆる位置指定道路などがその代表例である。
このため、中古住宅や土地の広告に「前面道路4メートル」と書かれていても、幅員だけを確認すれば十分というわけではなく、その道路が公道なのか私道なのか、私道であれば誰が所有しているのか、自宅に持分があるのか、建築基準法上どのような道路として扱われているのかによって、同じ幅4メートルの道路でも意味は大きく変わるため、道路は幅だけを測れば分かるものではなく、その下に土地と権利という目には見えない層が重なっているのである。
町道に載っていなければ、すぐ私道とは限らない
自宅の前の道路について調べる場合、最初に確認したいのは、その道路が道路法上どのような道路なのかということであり、町役場などで町道の認定路線や道路台帳を確認し、町道でなければ県道や国道の可能性を調べていくことになるが、町道、県道、国道のどれにも該当しないからといって、直ちに私道と判断できるわけではない。
道路法上の道路以外にも、農道、林道など別の制度に基づいて管理されている道があり、古くから存在する道の中には歴史的な経緯を持つものもあるため、「町道ではなかった」という事実は調査の終点ではなく、むしろ次の調査の入口になり、その土地の地番を確認し、登記を調べ、公図を見ていくことで、ようやくその道の正体が少しずつ見えてくる。
「道路の名前」から調べ始めると世界が開く
自宅の前の道路について知りたいだけなら、最初から測量や境界確定まで進む必要はなく、最初に調べるべきなのは、その道路が何という道路なのかという、ごく単純な事実である。
町道であることが分かれば町の道路担当部署が入口となり、県道なら県の道路管理部門、国が管理する国道なら国の道路管理部門へと調査先が変わり、そのうえで「道路の種類だけ知りたい」のか、「土地の所有者まで知りたい」のか、「自宅との境界を正式に確認したい」のかによって必要な資料も手続も変わっていく。
道路の種類を知るだけなら道路台帳などで足りることが多いが、土地所有者を知ろうとすれば登記へ進み、正確な境界を確認しようとすれば測量や現地立会いの世界へ入っていくため、1つの疑問が次の疑問を呼び、道路の表面から少しずつ地下へ掘り進んでいくように調査が深くなっていくところに、このテーマの面白さがある。
家の前の1本の道路には、町の歴史が埋まっている
こうして見ていくと、「家の前の道路は誰のものなのか」という問いに、ひと言で答えることが難しい理由が分かってくる。町が管理する町道であっても、道路敷の全てが必ず町有地とは限らず、県道や国道でも管理者と土地所有者を分けて考える必要があり、さらに道路区域、筆界、所有権界という異なる線が存在し、私道になれば所有者や共有持分、建築基準法上の扱いなどまで関係してくる。
しかし、制度が複雑に見えるのは、単に行政手続が難しいからではなく、道路そのものが長い時間をかけて作られてきたからである。
昔の農道や集落道が広がり、土地が寄付され、買収され、舗装され、側溝が造られ、町道や県道として認定されるたびに、新しい制度が古い土地の上へ少しずつ重ねられてきた結果、現在の道路の下には、過去の土地利用と所有関係の痕跡が幾重にも残っている。
私たちは毎日、その歴史の上を何気なく歩いているが、玄関の前にあるアスファルトも、調べなければただの道路にしか見えない一方、道路台帳を開き、公図を眺め、地番を追い、登記を確認し、境界標を探してみると、そこには「町が管理している道路」という一言では説明できない土地の履歴が浮かび上がってくる。
道路と自宅との境目にある1本の細い線は、単なる土地の端ではなく、私有地と公共空間を分ける線であり、現在の町と過去の土地利用をつなぐ線であり、個人の暮らしと行政制度が接する場所でもある。
家の前の道路は誰のものなのか。その答えを追いかけていくと、最後に見えてくるのは道路そのものだけではなく、私たちが暮らしている町がどのような土地の積み重ねによって形づくられてきたのかという、普段は地面の下に隠れているもう1つの歴史なのである。