地域分析記事

人がいなくなっても、土地に「持ち主なし」の札は立たない

　地方を歩いていると、草に覆われた庭の奥に古い家が残り、もう何年も人が出入りしていないような土地を見かけることがある。近所の人に聞けば、「住んでいた人が亡くなり、子どももいなかったらしい」という話が返ってくるかもしれないが、そこで素朴な疑問が生まれる。持ち主が亡くなり、家族も誰も残っていないように見える土地は、最後にはいったい誰のものになるのだろうか。

　感覚的には、所有者が亡くなった瞬間に土地が「誰のものでもない状態」になり、しばらくすると町や国が引き取るようにも思えるが、日本の相続制度はそのようにはできていない。人が亡くなることと、その人が持っていた土地から所有権そのものが消えることは別の問題であり、住む人の姿がなくなっても、土地の法律関係は静かに次の段階へ進んでいく。

持ち主が亡くなると、まず相続が始まる

　土地の所有者が亡くなると、その土地は原則として相続の対象になり、配偶者や子など法律上の相続人がいれば、その権利は相続によって引き継がれる。そのため、登記簿に亡くなった人の名前が残っているからといって、その人が死後も土地を所有しているわけではなく、登記簿の記録と実際の権利関係が一致していないことも珍しくない。

　たとえば祖父が亡くなり、その子が土地を相続したものの登記を変更せず、その子も亡くなり、さらに孫の世代へ相続が続けば、登記簿には祖父の名前が残っているのに、法律上の権利はその先の世代へ移っていることがある。兄弟姉妹が何人もいれば権利はさらに枝分かれし、世代が重なるほど関係者が増えるため、外から見ると「誰の土地なのか分からない」という状態が生まれやすくなる。

　こうした所有者不明土地の増加を抑えるため、2024年4月1日から相続登記が義務化され、自分のために相続が開始したことを知り、さらにその不動産の所有権を取得したことを知った人は、原則としてその日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなった。2024年4月1日以前に発生した相続についても一定の経過措置を経て義務の対象となるため、制度全体としては、亡くなった人の名前を何十年も登記簿に残したままにする状態を減らす方向へ動いている。

「家族が全員亡くなった」と「相続人がいない」は同じではない

　ある家族が全員亡くなったように見えても、それだけで法律上の相続人がいないとは限らない。亡くなった人に子がいなくても、直系尊属である父母などが存命であれば相続人となる場合があり、その人たちもいなければ兄弟姉妹が相続人となる場合があるうえ、一定の場合には、先に亡くなった子の子などが代わって相続する代襲相続も起こる。

　ただし、代襲相続には範囲があり、誰の子孫でも際限なくたどっていくわけではない。子の系統についてはさらに次の世代へ続く場合がある一方、兄弟姉妹については原則としてその子、つまり亡くなった人から見た甥や姪までが代襲相続の対象となるため、「親族がどこまでも相続人になる」と考えるのも正確ではない。

　近所から見れば親族が誰もいないように思える家でも、戸籍をたどっていくと遠方に相続人が見つかることがあり、逆に親戚がいることは分かっていても、その人たち全員が相続放棄をして最終的に相続する人がいなくなることもある。したがって、「登記名義人が死亡している状態」と「法律上、本当に相続人が存在しない状態」との間には大きな違いがある。

本当に相続人がいなければ、家庭裁判所による清算が始まる

　戸籍などを調べても相続人の存在が明らかにならない場合や、相続人となる人が全員相続放棄をした結果として相続する人がいなくなった場合でも、土地がその場で国有地へ変わるわけではない。利害関係人などから申立てが行われると、家庭裁判所が相続財産清算人を選任し、亡くなった人が残した財産と債務を整理する手続が進められる。

　相続財産清算人は、預金や土地などの財産を管理しながら、借金が残っていないか、代金を受け取る権利を持つ人はいないか、遺言によって財産を受け取る人はいないか、そして本当に相続人が存在しないのかを確認していく。家庭裁判所は相続人を探すための公告を行い、所定の期間を経ても相続人が現れなければ、そこでようやく相続人不存在という状態が法的に確定していく。

　この仕組みを考えると、法律が土地を簡単に「持ち主のいない物」として処理しない理由が見えてくる。亡くなった人には土地だけでなく借金が残されているかもしれず、代金を受け取っていない事業者や金銭を貸していた人がいる可能性もあるため、それらを無視して土地だけを国が受け取れば、亡くなった人と取引していた人の権利を損なうことになるので、まず財産関係全体を清算しなければならないのである。

相続人ではなくても財産を受け取れる人がいる

　相続人がいないからといって、ただちに国だけが次の受取人になるわけではなく、亡くなった人と長年生活を共にしていた人、療養看護に尽くした人など、特別な関係を持っていた人については、特別縁故者として家庭裁判所へ財産分与を申し立てる制度がある。

　たとえば婚姻届を提出していない内縁関係の相手は、原則として法律上の配偶者ではないため法定相続人にはならないが、長期間生活を共にし、亡くなった人の生活を支えてきたなどの事情があれば、相続人が存在しない場合に特別縁故者として財産の全部または一部を受け取ることが認められる可能性がある。ただし、長く世話をしたという理由だけで自動的に土地を取得できる制度ではなく、家庭裁判所への申立てと審理を経て、財産を分与することが相当であると判断されなければならない。

　また、生前に有効な遺言が残され、土地を特定の人や法人へ遺贈する意思が示されていれば、その内容によって財産の行き先が変わることもあるため、「法定相続人がいない」という事実と「財産を受け取る人が誰もいない」という事実は同じではない。

共有している土地には重要な例外がある

　ここで注意しなければならないのが、複数人で1つの土地を共有している場合である。共有者の1人が亡くなれば、通常はその人が持っていた共有持分について相続が起こるため、その人の相続人を調べる必要があるが、相続人が本当に存在しない場合には、一般の単独所有の土地とは異なる結論になることがある。

　民法では、共有者の1人が死亡し、その共有持分を承継する相続人がいない場合には、一定の手続を経たうえで、その持分が他の共有者へ帰属する仕組みが設けられている。特別縁故者への財産分与などが問題となる場合もあるため、死亡した瞬間に自動的に他の共有者のものになるという単純な話ではないが、「相続人のいない財産はすべて最終的に国のものになる」という理解も正確ではない。

　たとえば2人で土地を2分の1ずつ共有しており、そのうち1人が死亡して相続人がいない場合には、その人の持分について相続財産の清算手続などが行われ、それでも他に帰属先がなければ、残った共有持分がもう1人の共有者へ帰属する場合がある。土地の最終的な行き先を考えるときには、単独所有なのか共有なのかによって制度が変わるという点が重要になる。

最後まで残った財産が国庫へ帰属する

　相続人を探し、債権者などへの支払いを済ませ、必要に応じて特別縁故者への財産分与も終わり、それでも財産が残った場合、その残余財産は原則として国庫へ帰属する。ここで初めて、「持ち主がいなくなった土地は最後には国のものになる」という一般的なイメージに近い状態へ到達する。

　ただし、清算の過程で土地が売却され、売却代金から債務などが支払われることもあるため、相続人のいない土地が必ずその土地の形のまま国有地になるわけではない。土地そのものが残っていれば国へ引き継がれることがあり、売却され現金に換えられていれば、最終的に残った金銭などが国庫へ帰属することになるため、国は最初から土地を取りに来る存在というより、他に行き先がなくなった財産を最後に受け止める存在と考えた方が実態に近い。

　また、その土地が存在する市町村へ自動的に移るわけでもない。町の中にある土地だから最後は町有地になると思われがちだが、相続人不存在によって最終的に残余財産が帰属する先は原則として国であり、市町村や都道府県がそのまま所有者になる制度ではない。

「相続土地国庫帰属制度」とは別の話である

　ここで混同しやすい制度として、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度があるが、これはこの記事で扱っている「相続人がいないため最後に国庫へ帰属する」という仕組みとは別の制度である。

　相続土地国庫帰属制度は、相続などによって土地を取得した生きている所有者が、一定の条件を満たす土地について国への帰属を申請し、審査を受けたうえで承認され、所定の負担金を納付することによって土地を国へ引き渡す制度である。つまり、一方は相続人が存在しない財産を清算した最後に国が受け取る仕組みであり、もう一方は相続した土地を所有している人が自ら申請して国へ引き渡す仕組みなので、同じ「土地が国のものになる」という結果であっても、そこへ至る法律上の経路はまったく異なる。

問題は「誰のものになるか」より「そこまで何年かかるか」にある

　法律上の結論だけを見れば、相続人がいなければ清算手続が行われ、債権者への支払いや特別縁故者への分与などを経て、それでも残った財産が国庫へ帰属するという流れは明確である。しかし地域社会にとって深刻なのは、最終的な行き先そのものより、そこへ到達するまでにどれだけ長い時間が必要になるかという問題である。

　裁判所が2026年に公表した資料では、2025年12月31日時点で管理が継続していた相続財産清算人選任事件は15,692件あり、そのうち2年を超えて継続している事件は約38％、5年を超える事件も約13％、さらに10年を超えているものも約4％存在していた。これらは管理継続中の事件についての数字であり、すべての相続人不存在事件に同じ期間がかかるという意味ではないが、「相続人がいなければすぐ国のものになる」というイメージとはかなり異なる現実を示している。

　登記簿上の所有者が30年前に亡くなり、その子も亡くなり、さらに次の世代へ相続が重なっていれば、現在の権利者を確定するためだけでも多くの戸籍を調べなければならない。相続人が全国各地へ散らばっていたり、本人自身が土地の存在を知らなかったりすれば、その間にも山林では樹木が伸び、空き地では雑草が繁り、空き家では屋根や外壁の傷みが進むため、現実の土地管理が法律上の整理を待ってはくれない。

国庫へ帰属する不動産も増えている

　こうした問題は単なる想像上の将来問題ではなく、すでに数字にも現れている。財務省の資料によれば、相続人不存在などによって国庫へ帰属した不動産は、2016年度には30件だったものが、2024年度には226件となっており、年度による増減はあるものの長期的には増加する方向が確認できる。

　2016年度の30件と2024年度の226件を単純に比較すれば約7.5倍であり、これだけを使って将来も同じ速度で増えると予測することはできないものの、人口減少、高齢化、単身世帯の増加、地方の土地需要低下が重なる社会では、相続しても利用されない土地や、最後まで承継する人が見つからない不動産が地域問題として存在感を増していく可能性は高い。

人はいなくなっても、土地の履歴は消えない

　かつて家が建ち、庭木が植えられ、畑が耕され、人の生活が続いていた場所から住民がいなくなると、土地まで社会から消えてしまったように見えることがある。しかし土地そのものは残り、所有権も人の死と同時に消えるわけではなく、1人が亡くなれば相続へ進み、その相続人も亡くなればさらに次の相続へ進み、それでも誰もいないことが確認されて初めて、清算という長い手続の先に国庫という最後の受け皿が現れる。

　したがって、「持ち主が全員亡くなった土地は最後に誰のものになるのか」という問いに対する最も正確な答えは、「原則として、相続人やその他の受取人が誰もいなければ最後には国へ帰属するが、すぐ国のものになるわけではない」というものになる。ただし共有地では他の共有者へ持分が帰属する場合があり、遺言や特別縁故者によって別の人へ財産が渡ることもあるため、個々の土地については所有関係を調べなければ結論を出すことはできない。

　誰も住まなくなった土地に草が伸びていく時間と、法律が相続人や債権者を探しながら所有関係を整理していく時間は、同じ速さでは流れない。その時間差こそが、人口減少社会の土地問題を考えるうえで見落としにくい部分であり、持ち主の姿が消えた土地の向こう側には、相続という制度と地域社会の現実との間に生まれた、長い時間のずれが残っているのである。

※この記事は、2026年9月時点の法令・公的資料をもとに、相続と土地に関する一般的な制度を解説したものです。実際の権利関係や手続は個別の事情によって異なるため、具体的な案件については司法書士、弁護士などの専門家や関係機関にご確認ください。

主が亡くなった翌日、その家は空き家なのか

　1人暮らしをしていた人が亡くなると、それまで毎日使われていた家から、ある日を境に人の生活だけが消える。食器は食器棚にあり、冷蔵庫には食品が残り、押し入れには布団が入り、庭には昨日までと同じ木が立っているのに、そこへ帰ってくる人はいない。その光景を見れば、多くの人は「この家は空き家になった」と感じるだろう。

　しかし、法律の世界では話がそれほど単純ではない。人が亡くなった日と、その建物が空家等対策の推進に関する特別措置法上の「空家等」に該当するようになる時点は、必ずしも一致しないからである。死亡には死亡日という明確な日付があるが、空き家には死亡届のようなものがなく、ある日の午前0時を境に突然「住宅」から「空き家」へ切り替わるわけではない。

　しかも、「空き家」という言葉そのものにも注意が必要である。日常会話でいう空き家、住宅・土地統計調査など統計上の空き家、空家法上の「空家等」は、似ているようで同じ概念ではない。住宅統計では、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅も含めて空き家を分類する一方、空家法では、その建物が「居住その他の使用がなされていないことが常態」であるかどうかが問題になるため、目的によって「空き家」の範囲が異なるのである。

「誰も住んでいない」と「空家等」は少し違う

　空家法では、「空家等」を、建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態となっているものなどと定めている。ここで重要なのは、「今日そこに人がいない」という一瞬の状態ではなく、「使用されていない状態が常態になっているか」という時間を含んだ考え方である。

　たとえば、1人暮らしの父親が亡くなり、遠方に住む子どもが葬儀や遺品整理のため数週間にわたって実家へ通っていたとする。人の出入りはあるものの、その家で以前のような日常生活が営まれているわけではない。一方で、父親が亡くなっても母親がその家で暮らし続けているなら、所有者の死亡という出来事があったとしても、その建物はそれだけで空き家にはならない。つまり、空き家かどうかを考える中心にあるのは、所有者が生きているか亡くなっているかではなく、その建物が実際にどのように使用されているかなのである。

　国の指針では、「居住その他の使用がなされていないことが常態」であるかを判断する際、建物が長期間にわたって使用されていない状態であるかを確認し、「概ね年間を通して使用実績がないこと」を1つの基準としている。ただし、これは「死亡後1年が経過した瞬間に自動的に空家等になる」という意味ではなく、人の出入り、電気・ガス・水道の利用状況、登記記録、住民票、建物の管理状態、所有者による利用の実態などを総合的に見ながら判断していく。

　したがって、「人が亡くなってから何日で空き家になるのか」という問いに対し、30日、半年、1年という1本の線を引いて答えることはできない。日常的な感覚では最後の居住者が亡くなった日から「空き家になった」と表現しても不自然ではないが、空家法上の「空家等」に当たるかどうかは、その後の使用実態と時間の経過を含めて判断されるのである。

家の時間と相続の時間は別々に進み始める

　ここで少し不思議なことが起こる。空家法上の「空家等」に該当するかどうかを判断するには一定の時間と使用実態の確認が必要なのに、相続の時計は人が亡くなった瞬間から動き始めるからである。民法では、相続は人の死亡によって開始すると定められているため、家族がまだ何も決めていなくても、法律上の相続関係はすでに始まっている。

　昨日まで父親が暮らしていた住宅について、子どもたちが「しばらく父の家のままにしておこう」と考えていたとしても、法律関係まで停止するわけではない。誰がその不動産を取得するのか、相続人同士でどのように分けるのか、今後誰が管理するのかという問題は、家族の心理的な整理とは別に進んでいく。

　さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続が開始したことと、その不動産を取得したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要がある。このため、人が亡くなった実家には、相続関係を整理していく時計と、住宅として使われない時間が積み重なっていく空き家の時計という、2つの異なる時間が同時に流れ始めることになる。

家具や遺品が残っていれば空き家ではないのか

　空き家について考えるとき、判断を迷わせるのが家の中に残された物である。亡くなった人の服も家具も食器も仏壇もそのまま残っていれば、家族にとってその家は完全な空き家には見えず、「父の家」「母の家」という感覚が何年たっても残ることがある。

　しかし、家族の記憶の中に残る「家」と、建物の使用実態とは必ずしも一致しない。家具や遺品が残っているという事実だけで居住していることにはならず、反対に家具がほとんどなくても、別荘や仕事場などとして継続的に使用しているなら、その使用実態を見なければならない。空き家を考えるうえで重要なのは、物が置かれているかどうかという静止した風景ではなく、その建物の中で人間の生活や活動が現在も続いているかどうかなのである。

　ここには相続した実家特有の難しさがある。売却するには遺品を整理しなければならないが、遺品を整理することが、亡くなった人との関係まで片づけてしまうように感じられる場合があるため、判断そのものが先送りされやすい。その結果、家は「いずれ何とかする場所」として残され、「いずれ」が半年になり、1年になり、数年へと延びていく間に、住宅として使用されない時間だけが積み重なっていく。

人がいなくなった家では、管理の空白が生まれる

　住宅は、誰も触らなければ同じ状態のまま保存される巨大な箱ではない。人が窓を開け、風を通し、水を流し、庭の草を刈り、雨漏りや害虫に気づき、設備の異常を見つけるという日常の小さな行為によって、住宅の状態は維持されているため、住人がいなくなるということは、そうした無数の管理行為が同時に失われる可能性があるということでもある。

　ただし、空き家になれば数か月で必ず劣化する、と時間だけで断定することはできない。住宅の傷み方は、建築年代、木造か鉄骨造かといった構造、地域の気候、湿度、雨漏りの有無、海からの距離、換気状態、給排水設備、庭木の状況、そして管理頻度などによって大きく異なるからである。それでも管理されない状態が続けば、湿気や害虫、排水設備の不具合、庭木の繁茂、屋根や外壁の異常などが発見されにくくなり、小さな変化が修繕されないまま進行する危険は高くなる。

　国の管理指針でも、空き家は不具合が発見されにくいため、傷みが早く進行する傾向があるとされ、定期的な点検や通気、換気、破損部分の修繕などが重要とされている。したがって、空き家問題で本当に注意しなければならないのは、法律上いつ「空家等」になったかという一点だけではなく、「いつから誰も継続的に管理しなくなったのか」というもう1つの時間なのである。

「ときどき見に行く家」は空き家ではないのか

　では、相続人が月に1回訪れ、窓を開けたり庭の草を刈ったりしていれば、その家は空き家ではないのだろうか。ここでも、訪問回数だけで結論を出すことはできない。管理のために訪問することと、その建物を住宅や別荘、仕事場などとして実際に使用していることは同じではないため、月に1回草刈りをしているから直ちに「居住している家」になるわけではないからである。

　反対に、誰も住民票を置いていない、あるいは電気やガスの使用量が少ないという理由だけで、直ちに空家法上の「空家等」になるわけでもない。重要なのは、建物への人の出入り、ライフラインの利用、管理状況、所有者の説明、利用目的などを総合的に見て、実際に使用されている建物なのか、それとも管理だけが行われている空き家なのかを見分けることである。

　このように考えると、現実の住宅には、「住んでいる家」と「完全に放置された家」という2つの状態しかないわけではないことが分かる。誰も住んでいないが定期的に管理されている家、年に数回使われる家、売却準備中の家、遺品整理だけが続いている家など、その中間にはさまざまな状態が存在し、相続した実家の多くはこの灰色の時間の中に長く置かれることになる。

空き家の多くは相続によって生まれている

　空き家と相続の関係は、単なる印象ではなく統計にもはっきり表れている。国土交通省が2025年に公表した空き家所有者実態調査では、空き家を取得した方法として「相続」が57.9％を占め、半数を大きく上回っている。さらに、相続によって取得した空き家が空き家になった原因を見ると、所有者の死亡が58.3％を占めており、「人が亡くなったあとに家が残る」という出来事が、日本の空き家発生の主要な経路の1つになっていることが分かる。

　相続前に空き家への対応について何らかの対策をしていた世帯は23.0％で、対策をしていなかった世帯は77.0％だった。さらに、相続前に対策をしていなかった場合、そのまま空き家として所有し続けている割合は45.1％だったのに対し、事前に対策をしていた場合は29.4％にとどまっているため、相続が起こる前から家の扱いについて話し合っておくことと、その後の空き家状態には一定の関係があることが読み取れる。

　ただし、この数字から「事前に話し合えば必ず空き家にならない」とまで断定することはできない。もともと不動産を処分する意欲の高い家庭ほど事前に話し合っていた可能性もあり、統計上の関連と因果関係は同じではないからである。それでも、相続前に家の扱いについて考えることが、その後の選択に影響している可能性を示す数字としては十分に意味がある。

空き家は古い家が多いという事実も忘れてはいけない

　同じ調査では、空き家の71.8％に、構造上の不具合や室内外の腐朽・破損など、何らかの問題が確認されている。この数字だけを見ると、「空き家にすると建物が傷む」という単純な結論を出したくなるが、ここには統計を読むうえで注意しなければならない点がある。

　相続によって取得した空き家の73.2％は1980年以前に建築された住宅であり、もともと築年数の長い住宅が多い。つまり、建物が傷んでいる理由には、空き家であることだけではなく、建築から長い時間が経過していることも強く影響している可能性があるため、「空き家だから傷んだ」と単純な因果関係として説明することはできないのである。

　それでも、空き家では日常的に人が生活している住宅に比べて異常が発見されにくく、修繕が遅れやすいという構造的な問題は残る。統計は「空き家にすると必ず壊れる」と証明しているわけではないが、古い住宅が空き家となり、さらに管理が不足することで、問題が表面化しやすくなるという現実的な危険を示していると考えるのが妥当である。

問題になるのは「空き家になった日」より、その後である

　空家法では、すべての空き家を危険な建物として扱っているわけではなく、適切に管理されている空き家もあれば、管理が十分でないため、そのまま放置すれば「特定空家等」になるおそれのある「管理不全空家等」も存在する。さらに、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、衛生上著しく有害となるおそれがある状態、著しく景観を損なっている状態などに至れば、「特定空家等」として行政による助言、指導、勧告などの対象になる場合がある。

　この仕組みを考えると、「いつ空き家になったのか」という問いの意味も少し変わってくる。人が亡くなった翌日から誰も住まなくなったとしても、相続人が管理を続け、比較的早い段階で売却、賃貸、親族による利用などを決めれば、空き家である期間は短く終わることがある。一方で、「しばらくそのままでいい」という判断が積み重なり、5年、10年と時間が経過すれば、当初は単に誰も住んでいなかった住宅が、建物そのものだけでなく周辺環境にも影響を及ぼす住宅へ変わっていく可能性がある。

　家は、ある日の朝突然「空き家問題」になるわけではない。誰が住むのか、誰が管理するのか、売るのか、貸すのかという判断がされないまま時間だけが積み重なり、その間に管理の空白と建物の変化が進んだ結果として、少しずつ問題が姿を現すのである。

本当の境目は、人が亡くなった日ではない

　1人暮らしの人が亡くなった住宅は、生活上の意味では、その日から「誰も住んでいない家」になることがある。しかし、空家法上の「空家等」は、居住その他の使用がなされていないことが常態となっているかを、その後の利用実態を含めて判断するため、「死亡後何日」という全国共通の期限は存在しない。国の指針で示されている「概ね年間を通して使用実績がない」という考え方も、自動的に空き家へ切り替わる期限ではなく、あくまで判断するための1つの基準である。

　その一方で、相続は死亡によって直ちに開始し、相続登記にも期限があるため、家族が「まだ何も決めていない」と思っている時間も、法律上の時間と建物の時間は止まらない。だからこそ、本当に重要なのは、空家法上の「空家等」と認められる日を探すことではなく、最後の居住者がいなくなったあと、その家を誰が管理し、将来どうするのかをできるだけ早く考え始めることである。

　人が亡くなっても、家はその場所に残る。屋根も庭も玄関も、亡くなった人が最後に閉めた窓も残っているが、人間が結論を先送りしている間にも季節は巡り、雨は降り、草は伸び、建物には少しずつ時間が刻まれていく。相続した家にとって最も危険なのは、空き家と呼ばれることそのものではなく、「まだ決めなくてもよい」という時間が長く続き、管理と判断の両方が失われていくことなのかもしれない。

　人が亡くなったあと、その家はいつ空き家になるのか。この問いに、カレンダー上の1日に印を付けるような答えはない。むしろ空き家とは、人がいなくなった瞬間に突然誕生するものではなく、使われなくなった家に時間が積み重なり、管理や利用の実態が変化する中で、少しずつその姿を現してくるものなのである。

　人が住まなくなった家は、ある日突然、廃屋になるわけではない。昨日まで誰かが開けていた雨戸が閉じたままになり、庭の草が少しずつ伸び、郵便受けには広告が重なっていく。数か月ならまだ「留守の家」に見えるが、一年、二年と時間がたつにつれて、家は不思議なほど早く町の風景から浮き始め、誰も住んでいないことが、外から見ても少しずつ分かるようになっていく。

　空き家問題というと、老朽化した建物や倒壊の危険、雑草、害虫、防犯などが注目される。しかし、商売という視点から考えるなら、建物が壊れてから解体する仕事だけを見るのでは少し遅い。家がまだ使える状態にありながら、定期的に足を運び、異常がないか確かめる人がいなくなるという「管理の空白」は、住宅が使われなくなった段階から生まれる可能性があるからである。

　この空白は、単純に人口が減ったから生じるものではない。より重要なのは、住宅が存在する場所と、その住宅に責任を持つ人の生活圏が離れていくことである。家は地方に残っているのに、所有者や家族は都市部に暮らしている。その距離を埋める仕事として、遠隔住宅管理というサービスを考えることができる。

空き家900万戸という数字が意味するもの

　2023年の総務省「住宅・土地統計調査」によれば、日本全国の空き家は約900万2千戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高となった。2018年の約848万9千戸から約51万3千戸増加しており、空き家は一部の過疎地域に限られた問題ではなく、日本の住宅市場全体に広がる構造的な課題になっている。

　ただし、900万戸という数字を、そのまま遠隔住宅管理の市場規模と考えることはできない。この数字には、賃貸住宅の空室、売却中の住宅、別荘なども含まれている。賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅を除いた空き家は約385万6千戸だが、この中にも転勤や入院などで一時的に使用されていない住宅、取り壊しを予定している住宅などが含まれているため、すべてが継続的な管理サービスを必要とするわけではない。

　空き家が900万戸あるという事実と、900万件の管理契約が成立するという予測は、まったく別の話である。実際の市場を考えるには、戸建て住宅なのか共同住宅なのか、建物が使用可能な状態にあるのか、今後の利用予定があるのか、誰が管理しているのかという条件を順に確かめなければならない。

　それでも、管理が必要な住宅が一定数存在することは確かである。問題は、そこに困り事があるかどうかだけではない。その困り事を解消するために、誰かが継続して料金を支払う意思を持っているかどうかである。

空き家が生まれる背景には相続がある

　国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査」によれば、空き家の取得方法として相続を挙げた割合は57.9％だった。使用目的のない空き家に限れば61.5％となり、相続が空き家の所有に深く関係していることが分かる。

　もっとも、相続によって取得した住宅が、その相続を契機に空き家になったとは限らない。親が生前に転居した家を相続する場合もあれば、すでに空き家になっていた住宅を引き継ぐ場合もあるため、取得方法と空き家が発生した原因は区別する必要がある。それでも、親世代が暮らしていた住宅を別の地域に住む子ども世代が引き継ぐという構造は、遠隔住宅管理を考えるうえで重要である。

　親が亡くなり、地方の実家を都市部に暮らす子どもが相続する。高齢になった親が施設へ入り、それまで暮らしていた家だけが残る。あるいは、転勤や住み替えを契機に、いずれ使うかもしれないと考えながら住宅を手放さない。こうした事情によって、人と住宅の関係は完全に切れるのではなく、細い糸でつながったまま遠距離になる。

　その結果、建物のある町には所有者が住んでおらず、町外に暮らす人が固定資産税や維持費を負担し、ときどき現地へ足を運ぶという関係が生まれる。地域に残された住宅の管理費を、地域の外に住む人が負担するという構造である。

所有者の大半が遠隔地にいるわけではない

　遠隔住宅管理を考えるとき、空き家所有者の多くが東京や大阪など遠く離れた場所に暮らしていると想像するかもしれない。しかし、実際の統計は少し異なる。

　2024年の空き家所有者実態調査では、所有者の居住地から空き家までの所要時間が徒歩圏内という割合は35.8％、自動車や電車などを利用して1時間以内という割合は40.8％だった。両者を合わせると76.6％となり、所有者の四分の三以上は比較的近い場所に住んでいる。一方、1時間を超えて3時間以内が13.0％、3時間を超える場合が10.4％であり、合わせて23.4％が1時間を超える距離にいる。

　つまり、空き家所有者の大半が遠隔地に住んでいるわけではないが、長距離の移動を必要とする所有者も一定の割合で存在している。遠隔住宅管理が対象とするのは、空き家所有者全体ではなく、その中で現地確認の負担が大きい人々だと考える方が現実に近い。

　ただし、距離だけで需要が決まるわけでもない。徒歩圏内に住んでいても、高齢や健康上の問題で自分では管理できない人がいる一方、遠方に住んでいても、近隣の親族や知人に無償で管理してもらえる人もいる。所有者との距離は重要な条件の一つだが、実際には移動時間、管理能力、家族関係、住宅の状態、今後の利用予定などが重なって、外部委託の必要性が決まる。

　ここに、一般的な地域ビジネスとは異なる構造が現れる。小売業や飲食業では、店の近くに住む人や訪れる人が主な顧客になるため、人口減少は直接的に市場を縮小させやすい。しかし空き家管理では、サービスを受ける住宅は地方にありながら、料金を支払う人は県外や都市部に暮らしている場合がある。家は地域に残り、財布は地域の外へ移動する。この関係が成立するなら、人口減少地域にありながら、地域外からお金を受け取るサービス市場が生まれることになる。

誰が困っていて、誰がお金を払うのか

　空き家の隣に住む人が雑草や防犯を心配しているからといって、その人が毎月の管理料を払うわけではない。自治会が困り、自治体が対応に追われていても、通常の民間管理サービスとして継続的に料金を負担する主体になるとは限らない。事業を考えるときに最初に確認すべきなのは、困っている人の数ではなく、その問題を解消するために実際にお金を払う人が誰なのかということである。

　最も基本的な支払者は所有者本人、または住宅の管理を事実上引き受けている家族である。ただし、所有者の中には積極的に住宅を保有したい人ばかりではなく、売るか残すか決められない、兄弟で話がまとまらない、親の家なので気持ちの整理がつかない、年に何度も見に行くのが負担になっているといった事情を抱える人もいる。

　また、実際に料金を支払う人が名義上の所有者本人とは限らない。高齢の親名義の住宅を子どもが管理していたり、相続した住宅の維持費を兄弟のうち一人が代表して負担していたりする場合もある。したがって、このサービスの実質的な顧客は、単に住宅を所有している人というより、その住宅を気にかけ、維持管理の負担を引き受けている人だと考えた方が分かりやすい。

　ただし、料金を支払う人と管理を依頼する法的権限を持つ人が異なる場合には注意が必要になる。家族だからといって、当然に所有者の代理として契約できるわけではない。とくに共有名義の住宅や相続手続き中の住宅では、管理契約を結ぶ権限や建物への立ち入りについて、事前に確認する必要がある。

管理に困っている人は多いが、委託する人は少ない

　2024年の国土交通省の調査では、管理するうえでの課題として「管理の作業が大変」を挙げた所有世帯は31.7％、「遠方に住んでいるので往訪が困難」は21.6％、「管理費用の負担が大きい」は22.5％だった。一方で、「住宅を利用する予定がないので管理しても無駄になる」という回答も27.1％あり、「課題はない」とする回答も30.5％存在している。

　この数字は、管理負担という問題が確かに存在する一方、その内容が一様ではないことを示している。作業が大変だから業者に任せたいと考える人もいれば、そもそも使う予定のない住宅に追加の費用をかけたくない人もいる。管理に困っていることと、管理サービスを購入したいことは同じではない。

　さらに重要なのは、実際の管理者である。調査では、主な管理者が所有者本人または同居親族である割合は76.8％、同居していない親族が13.5％であり、合計すると90.3％を占める。一方、不動産会社、建設会社、管理専門業者などが主な管理者となっている割合は3.8％にとどまり、誰も管理していない住宅も3.8％存在している。

　この低い委託率を見て、有料サービスが普及していないのだから大きな成長余地があると考えることもできる。しかし、それだけでは十分な根拠にならない。サービスを知らないために委託していないのか、利用したいが適切な業者が見つからないのか、あるいは有料で管理してもらう価値を感じていないのかによって、事業の可能性は大きく変わるからである。

　実際に委託している人が少ないという事実は、これから顧客を増やせる可能性を示す場合もあれば、そもそも有料サービスへの需要が限定的であることを示す場合もある。現状の委託率だけでは、そのどちらが主要な理由なのかを判定できない。

　なお、住宅・土地統計調査の900万戸という数字と、空き家所有者実態調査の各割合は、調査対象や集計単位が異なる。後者は空き家を所有する世帯などを基にした標本調査であり、2024年調査の回収率も約51％だった。回答者の偏りが残る可能性もあるため、例えば全国900万戸の23.4％を、そのまま遠隔管理の潜在顧客数として扱うような計算は適切ではない。

売るのは見回りではなく、現地に目がある状態

　遠隔住宅管理という仕事を作業だけで考えると、玄関を確認し、庭を眺め、郵便受けの状況を調べ、写真を撮って帰るという比較的単純な内容に見える。その程度なら近所の知人に頼めば済むと考える所有者もいるだろうし、それだけでは毎月料金を支払う理由として弱い場合もある。

　商品としての価値が生まれるのは、一定の基準で定期的に確認し、その結果を離れた場所にいる所有者が理解できる形で報告する仕組みを持ったときである。毎回同じ位置から外壁や庭を撮影し、屋根の外観、窓、雨樋、郵便受け、敷地内の異常などを確認する。前回との違いがあれば記録し、必要に応じて所有者へ連絡する。修繕が必要な場合には、適切な専門事業者を紹介することもできる。

　ただし、写真で確認できる範囲には限界がある。外観の写真があれば建物全体の安全性を証明できるわけではなく、壁の内部や床下の腐食、隠れた雨漏り、構造的な欠陥まで把握できるとは限らない。月に一度の訪問では、訪問と訪問の間に発生した異常を直ちに発見できる保証もない。

　したがって、管理サービスが提供できるのは、建物に異常がないという全面的な保証ではなく、契約で定めた範囲について、訪問時点で確認できた状態を継続的に記録し、報告することである。この違いを明確にしておかなければ、所有者が期待する内容と実際のサービスとの間に大きな隔たりが生じる。

　遠隔地の顧客には、業者が本当に現地へ行ったのかを直接確認しにくいという問題もある。撮影日時、確認項目、写真、前回との比較、異常時の連絡記録などを一定の形式で残せば、作業の透明性を高めることができる。とくに個人や小規模事業者が参入する場合には、地域に詳しいという抽象的な強みだけでなく、訪問したことや確認した内容を客観的に示せる仕組みが重要になる。

　考えてみれば、所有者が購入するのは単純な見回り作業だけではない。数十キロ、数百キロ離れた町に、自分の代わりに現地の状態を確認し、必要な情報を届けてくれる人がいるという状態である。

月額五千円は高いのか、安いのか

　空き家管理は、まだ存在しない新しい商売ではない。2026年現在、全国規模の企業や地域の不動産会社などがすでにサービスを提供しており、日本郵便も月額4,280円で月1回の外観確認と写真付き報告を行っている。ほかにも、屋外巡回を中心としたサービスを月額数千円程度で提供する事業者や、室内換気、通水などを含めて月額1万円前後以上の料金を設定する事業者がある。

　つまり、月額5,000円という料金は現実離れした水準ではないが、同時に既存の競争相手が存在する価格帯でもある。新たに参入する地域事業者が、この金額を設定すれば自然に契約が集まるというわけではない。全国的な知名度を持つ企業と比較される可能性もあり、価格だけでなく、現地対応の柔軟性、報告内容、緊急時の対応範囲、地域の事業者との連携などによって違いを示す必要がある。

　また、所有者の支払能力や支払意思についても注意が必要である。2024年の空き家所有者実態調査では、年間維持管理費が5万円未満の住宅は全体の47.8％を占め、使用目的のない空き家では55.0％に達していた。月額5,000円なら年間6万円になるため、それだけで現在の年間管理費を超えてしまう所有者も少なくない。

　しかも、管理サービスを利用しても固定資産税や保険料、必要な修繕費などがなくなるわけではない。既存の維持管理費に新たな委託料金が上乗せされる部分もあるため、単純に年間6万円なら安いと判断することはできない。

　例えば、遠方の実家を確認するために往復1万円の交通費を払い、年に6回訪問している人なら、交通費だけで年間6万円になる。これに移動時間や休日を使う負担が加わることを考えれば、年6万円の管理サービスは十分な比較対象になり得る。ただし、委託後も所有者自身が現地へ行く必要がある場合には交通費をすべて削減できるわけではなく、サービスの品質や確認できる範囲も考慮する必要がある。

　一方、自宅から車で15分のところに空き家があり、本人が元気で月に一度確認できるなら、年間6万円を払う合理性は小さい場合が多い。料金の高低は金額だけで決まるのではなく、所有者自身が管理する場合の費用や負担と、外部委託によって何が改善されるかによって決まるのである。

月額五千円の商売は本当に利益になるのか

　需要が存在すると分かっても、それだけで事業が成立するわけではない。必要とされることと、利益が出ることは別だからである。

　月額5,000円で30軒契約すれば月商15万円、50軒なら25万円、100軒なら50万円になる。売上だけを見ると小規模な地域ビジネスとして成立しそうに見えるが、これらの数字は経費を一切差し引いていない。移動、確認、写真撮影、報告書作成、顧客対応、保険、車両維持費などを含めて考えなければ、実際の採算は分からない。

　例えば、1軒当たりの移動、確認、報告作成に合計1時間かかり、労務費や車両費などを含む経済的な変動コストを1時間3,000円と仮定する。この場合、30軒の管理に要する変動コストは月9万円となり、月商15万円から差し引くと6万円が残る。さらに通信費、保険、事務費などに相当する月2万円の固定費を仮定すれば、残る経済的利益は月4万円となる。

　同じ30軒でも、1軒当たりの所要時間が1時間30分になれば、変動コストは月13万5千円となり、固定費2万円を加えると5千円の赤字になる。反対に、1軒当たり45分に短縮できれば変動コストは月6万7,500円となり、固定費を差し引いた経済的利益は6万2,500円になる。

　ここで用いた時間当たり3,000円や固定費2万円という金額は、業界平均を示す統計ではなく、採算構造を理解するための仮定である。また、3,000円の中に事業主自身の労務費を含めている場合、その労務費は現金支出とは限らないため、手元に残る現金と事業の経済的利益は区別しなければならない。

　実務では、燃料費、車両の減価償却、業務上の賠償責任に備える保険料、通信費、顧客獲得費、移動や待機に使う時間などを実際の条件で積み上げる必要がある。消費税の取扱いや税負担、解約による売上減少も無視できない。月商15万円という数字は、そのまま事業主が自由に使える所得を意味しないのである。

顧客数よりも顧客密度が重要になる

　この商売の採算を左右する大きな要因は、管理する住宅がどの程度まとまって存在しているかということである。30軒が同じ住宅地に集まっている場合と、山間部や沿岸部に一軒ずつ散らばっている場合では、同じ月商15万円でも利益は大きく異なる。

　一軒の確認作業が20分で済んだとしても、次の住宅まで30分走り、さらに報告書を作成する時間が必要なら、実際には1軒当たり1時間以上かかることもある。反対に、同じ地区に10軒、20軒と契約が集中しており、数分の移動で次の住宅を訪問できるなら、1日に処理できる件数が増え、車両費や移動時間も抑えられる。

　これは経済学でいう密度の経済に近い構造である。サービスを提供する地理的な範囲が同じでも、契約住宅の密度が高まれば、1軒当たりに必要な移動や運営の負担を抑えられる可能性がある。

　ただし、空き家が密集している地域ほど契約しやすいとは限らない。空き家が多い住宅地でも、所有者が管理費を払いたがらなければ売上には結びつかない。逆に、遠方所有者が比較的多く、建物の資産価値も高い地域なら、空き家の総数が少なくても有料管理の需要が成立することがある。

　したがって、この事業で重要なのは単なる顧客数でも、単なる空き家密度でもない。支払意思を持つ顧客が、採算の合う巡回範囲にどの程度集中して存在しているかということである。

基本料金だけで何でも引き受けてはいけない

　もう一つ注意すべきなのは、月額料金の中にどこまで作業を含めるかである。庭木が伸びた、雨樋が外れた、蜂の巣ができた、台風の後に確認してほしい、室内を清掃してほしいといった依頼まで、すべて基本料金に含めてしまえば、少数の手間のかかる住宅によって利益が簡単に失われる。

　そのため、定期巡回、契約で定めた外観確認、写真付き報告などを基本料金とし、草刈り、清掃、室内管理、災害後の臨時確認、修繕手配などは必要に応じて追加料金とする方が合理的である。基本料金は継続的な収入の土台となり、追加作業は実際に必要となったときに費用を負担してもらう仕組みにすれば、所有者にとってもサービスの内容が分かりやすくなる。

　ただし、台風や地震の後の確認を追加サービスにする場合、災害直後に必ず訪問できると約束してはならない。道路の通行止め、倒木、土砂災害、建物の倒壊危険などによって、安全に現場へ近づけない場合があるからである。対応可能な条件、訪問の優先順位、追加料金、作業を中止する基準などを契約段階で明確にしておく必要がある。

　また、屋根の上に登って破損を確認したり、建物の構造的な安全性を診断したりする仕事は、通常の外観巡回とは性質が異なる。無理な作業は事故や責任問題につながるため、専門的な確認が必要な場合には、その分野の事業者につなぐ仕組みを持つ方が安全である。

　定期的に住宅を確認しているからこそ、小さな異常に早く気づき、清掃、庭木管理、修繕、解体、不動産売却などの地域サービスへ需要をつなぐこともできる。ただし、紹介先から手数料を受け取る場合などには利益相反が生じる可能性があるため、所有者に不必要な工事を勧めたり、特定の業者へ誘導したりしない透明な運営が求められる。

最大の難関は空き家を見つけることではない

　空き家らしい住宅を見つけるのは、それほど難しくないかもしれない。町を歩けば、雨戸が閉じたままの家や、庭木が伸び、使われなくなったように見える駐車場が目に入る。しかし、その住宅が実際に空き家なのかは外観だけでは確定できず、所有者の連絡先や有料管理への関心も分からない。

　ここに、この商売の難しさがある。仕事をする場所は地域なのに、営業すべき相手は地域の外にいる場合があるからである。地域内に空き家があるという事実だけでは、遠方の所有者と出会うことはできない。

　不動産会社、工務店、解体業者、相続に関わる専門家などとの連携は、一つの方法になる。家族が住宅をどうするか考え始めた段階で管理サービスの存在を知ってもらえれば、何年も放置された後に所有者から連絡が来るのを待つより、効率的に顧客と接点を持てる可能性がある。

　ただし、連携先が持つ顧客情報を自由に利用できるわけではない。所有者の個人情報を適切に取り扱い、紹介や情報提供について必要な同意を得ることが前提となる。空き家が存在するからといって、所有者の住所や連絡先を無制限に収集し、営業に使ってよいということではない。

　また、顧客と出会えたとしても、すぐに契約が成立するわけではない。遠方に暮らす所有者ほど、知らない町の知らない事業者に住宅の管理を任せることへの不安がある。ときには鍵を預ける必要もあるため、料金だけでなく、誰が訪問するのか、何を確認するのか、情報をどう管理するのか、異常があればどう対応するのかを明確に示す必要がある。

　地域密着という言葉だけでは足りない。地域にいるという強みを、遠くに暮らす顧客が評価できる具体的なサービス品質へ変換することが必要なのである。

管理契約には責任が伴う

　空き家管理は、作業内容だけを見れば特別に高度な技術を必要としない場合もある。しかし、住宅という財産を他人から預かる以上、事業としての責任は軽くない。

　国土交通省は2024年6月、不動産業者による空き家管理受託のガイドラインを策定した。そこでは、管理契約前の住宅の現況確認、契約内容の明確化、所有者への報告、損害賠償責任、鍵や個人情報の取扱いなどについて、標準的な考え方が示されている。

　実際に事業を始める場合には、屋外だけを確認するのか、室内にも立ち入るのか、施錠確認はどこまで行うのか、郵便物に触れるのか、異常発見時に誰へ連絡するのかといった事項を明確にしなければならない。さらに、作業中に建物や設備を破損させた場合、鍵を紛失した場合、確認すべき異常を見落とした場合などの責任範囲についても契約で定める必要がある。

　責任範囲を明記することは重要だが、契約書に書けば事業者の責任をすべて免除できるわけではない。消費者契約法などの規定によって無効となる条項もあるため、契約内容は法令に適合していなければならない。

　また、通常の巡回管理と、不動産の売買・賃貸の媒介、専門的な建物診断、建設工事などは区別しなければならない。例えば、住宅の売買や賃貸の媒介を業として行う場合には、宅地建物取引業法に基づく免許が必要となる。管理サービスを入口として地域の別の仕事へつなぐ場合にも、必要な資格、許認可、業務上の責任を確認することが欠かせない。

　こうした制度上の対応や保険への加入は、事業者にとって追加的な負担になる。しかし、遠方の所有者が安心して依頼できる条件を整えることは、継続的な取引関係を築くための基盤でもある。

空き家二百軒の町で何軒の契約が取れるのか

　市場規模を考える際には、空き家の総数よりも、実際に契約へ至るまでの段階を分けて考える必要がある。

　例えば、ある町に管理サービスの対象となり得る住宅が200軒あると仮定する。そのうち遠隔所有者が20％なら40軒となり、さらに月額5,000円を支払う意思を持つ所有者がその25％なら10軒になる。そして、その10軒のうち新規参入した事業者を選ぶ割合が20％だとすれば、実際の契約数は2軒であり、月商は1万円にとどまる。

　ここで使った20％、25％、20％という割合は、実際の調査から得られた成約率ではなく、市場規模を考えるための仮定である。しかし、200軒の対象候補が存在しても、契約数は条件を重ねるごとに大きく減少する可能性があることが分かる。

　また、仮に遠隔所有者の割合が全国平均で分かっていたとしても、それを特定の町にそのまま適用することは適切ではない。都市部からの移住者が多い住宅地、古くからの居住者が多い集落、別荘地、新興住宅地では、所有者の年齢や家族構成、住宅の資産価値、今後の利用意向などが異なるからである。

　実際の需要を見極めるには、地域の空き家戸数を確認するだけでなく、所有者がどこに住んでいるのか、どの程度の頻度で管理しているのか、現在いくら維持費を払っているのか、月額サービスを使う意思があるのかを調べる必要がある。さらに、料金を払いたいと回答した人が、実際に契約するとは限らないため、少数の顧客を対象とした試験的なサービス提供や、実際の契約実績によって確かめることが重要になる。

　もう一つ考えるべきなのは、顧客を獲得するまでの費用である。広告、紹介営業、現地調査、見積書作成、契約手続きなどに費用と時間がかかる以上、契約後の月額料金だけでなく、その顧客を獲得するためにいくら支出したかも採算に影響する。短期間で解約する顧客が多ければ、獲得費用を回収できないこともある。

　商機とは、困り事の数だけで生まれるものではない。困り事、支払意思、契約成立の可能性、そして事業者の採算性が重なるところに初めて生まれるのである。

制度の変化は放置の負担を重くしている

　空き家は個人の財産なので、使わなくても所有者が自由に放置してよいように思えるかもしれない。しかし、住宅の管理状態が悪化すれば、近隣住民の安全や生活環境にも影響するため、所有者には適切な管理が求められる。

　2023年12月に施行された改正空家法では、従来の「特定空家等」に加え、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」に対しても、行政が指導や勧告を行う仕組みが設けられた。一定の条件で勧告を受けた場合には、その敷地について住宅用地に認められている固定資産税などの特例が適用されなくなることがある。

　ただし、空き家になっただけで直ちに固定資産税が増えるわけではない。また、民間の空き家管理サービスを契約していれば、行政の指導や勧告を必ず回避できるというものでもない。重要なのは実際の住宅や敷地の管理状態であり、管理契約そのものが法的な免責や税負担の軽減を保証するわけではない。

　それでも、適切な管理を求める制度が強化されていることは確かである。この変化は遠隔住宅管理の需要を自動的に拡大するものではないが、所有者が放置によるリスクを考え、定期的な現地確認の必要性を見直す一つの契機になる可能性がある。

管理し続けることが目的ではない

　空き家管理事業者にとって、長期間にわたって毎月料金を支払い続けてくれる顧客は、経営上ありがたい存在である。しかし、住宅政策や地域社会の観点から考えれば、空き家を何十年も空き家のまま維持することが、必ずしも望ましいとは限らない。

　空き家には、いずれ何らかの判断が必要になる。再び住むのか、貸すのか、売るのか、取り壊すのか、あるいは一定期間保有を続けるのかという選択である。建物の価値が低下し、維持管理費や税負担が積み重なっていく中では、結論を先送りすることにも費用が生じる。

　2024年の空き家所有者実態調査でも、今後5年間程度の利用意向として、空き家のまま所有するという回答が約3割ある一方、売却する、別荘などとして利用する、除却するといった選択を考えている所有者も存在していた。つまり、空き家所有者の将来の希望は一様ではなく、管理を続けることが最終目的になっているとは限らない。

　毎月の写真や確認記録が数年分残っていれば、外壁の傷みや庭木の成長、周辺環境の変化などを比較しやすくなる。そこから、そろそろ修繕を検討した方がよいのか、維持費を考えて売却を検討した方がよいのかといった判断材料を得ることもできる。ただし、写真による経過観察だけで建物の残存耐用年数や修繕費用を正確に判定できるわけではなく、専門的な判断が必要な場合には適切な調査を行わなければならない。

　遠隔住宅管理は、空き家を永久に保存するためのサービスではなく、所有者が次の判断をするまでの期間を、適切な管理のもとで過ごすための仕事と位置づけることができる。その意味では、管理契約が売却や解体によって終了することも、所有者にとって望ましい結果になり得る。

　事業者が顧客を失いたくないからといって、不要な管理を勧め続けるようでは、所有者の利益と事業者の利益が対立してしまう。むしろ、管理を続ける場合の費用と、売却や解体を選ぶ場合の費用を客観的に比較できるよう支援することが、長期的な信頼につながるだろう。

人口が減る町で地域外からお金を受け取る

　人口が減る町では、商売も減ると考えたくなる。実際、多くの小売業や飲食業では、地域人口の減少が市場の縮小につながる。しかし、人口減少によって新たな需要が生まれる仕事もある。これまで家族や近隣住民が無償で引き受けてきた管理や見守りの一部が、外部の有料サービスへ移行する可能性があるからである。

　ただし、その変化が必ず起こるわけではない。空き家が増えても、住宅の資産価値が低ければ管理費を支払う理由は弱くなる。所有者の高齢化や経済的な事情によって支出を抑える傾向が強まる場合もあり、売却や解体が進めば、継続的な管理契約の対象となる住宅は減少する。

　人口減少は、遠隔住宅管理にとって需要を生み出す要因であると同時に、支払能力や事業採算を悪化させる要因にもなり得る。したがって、人口が減るから空き家管理業は必ず成長するという単純な予測は成立しない。

　それでも、この仕事には地域経済の観点から見て興味深い特徴がある。例えば人口1万人の町に、遠方の所有者が料金を支払う管理対象住宅が存在するとすれば、その町は人口1万人の消費市場であるだけでなく、町外に暮らす所有者へサービスを販売できる場所にもなる。

　町外の顧客から受け取った管理料が、地域で働く人の所得となり、車両整備、清掃、草刈り、修繕などに使われれば、地域外から流入したお金が地域内の経済活動につながる可能性がある。もちろん、売上のすべてが地域に残るわけではない。燃料、資材、保険、通信サービスなどの支出先によっては地域外へ流出する部分もあるため、地域経済への効果を評価するには、実際の支出構造も確認する必要がある。

　重要なのは、地域人口の少なさだけを理由に事業の可能性を否定しないことである。サービスを提供する場所と料金を支払う人の居住地が異なる場合、地域内の人口や所得だけでは市場を説明できない。

空き家管理という商売の本当の難しさ

　遠隔住宅管理は、まったく新しい市場を発明する事業ではない。すでに全国規模の企業も地域の事業者も参入しており、月額数千円の価格帯には競争相手が存在する。それでも、人口減少地域の小規模事業として検討する意味がないわけではない。全国的なサービスでは対応しにくい地域固有の事情や、地元の専門事業者との連携によって、独自の価値を提供できる余地はある。

　ただし、成功の条件は厳しい。管理の必要な住宅が存在するだけでは足りず、料金を支払う意思を持つ所有者を見つけなければならない。契約を獲得できても、住宅が広い範囲に分散していれば移動費と作業時間が利益を圧迫する。さらに、顧客が求める確認品質を維持しながら、鍵の管理、個人情報、緊急時の対応、損害賠償責任にも備える必要がある。

　そのため、この事業を始めるなら、最初から町全体を対象に大量の契約を集めることよりも、特定の住宅地や限られた地区で、実際に料金を払う顧客がどの程度存在するかを確かめる方が合理的である。少数の契約から移動時間、訪問作業、報告作成、顧客対応に必要な時間を記録し、1軒当たりの採算を計算する。そして、同じ巡回経路で契約が増えたときに、どの程度コストが下がるかを確かめる必要がある。

　また、顧客が満足しているかどうかも、単に苦情がないというだけでは判断できない。契約の継続率、追加作業の利用状況、紹介による新規契約、報告内容への評価などを確認することで、サービスの価値をより具体的に把握できる。実際に料金を払う人の行動を観察することが、アンケートで得られる利用意向だけを頼りにするより重要なのである。

空き家900万戸は、市場900万件ではない

　地域ビジネスを考えるとき、大きな数字は魅力的に見える。空き家900万戸と聞けば、その1％だけでも9万件の市場になると計算したくなる。しかし、空き家という建物が存在することと、その所有者が有料管理サービスを購入することの間には、いくつもの条件がある。

　近くに住んで自分で管理できる人、親族に頼める人、追加の管理費を払いたくない人、住宅を早く処分したい人、資産価値が低く維持管理に費用をかけられない人など、所有者の事情はさまざまである。遠隔住宅管理を利用する可能性が高いのは、現地確認の負担が大きく、外部委託による利点を感じ、一定の費用を継続的に支払う意思と能力を持つ人である。

　さらに、顧客の存在だけでは事業にならない。料金を払う人がいても、その住宅が遠くに散らばっていては採算が合わない場合がある。顧客を獲得する費用が高すぎても、契約期間が短すぎても、利益は残りにくい。

　したがって、この事業の可能性を判断するために必要なのは、空き家の総数ではなく、管理負担を抱える所有者の数、実際の支払意思、既存サービスとの競争条件、契約獲得の可能性、そして巡回を含めた事業運営の費用である。

　地域に困り事が多く存在することは、事業を考える出発点にはなる。しかし、その困り事が存在するだけでは、商売が成立することの証明にはならない。

家と所有者の間に生まれた距離を埋められるか

　夕方、誰も帰ってこない家の前を通れば、そこには空き家が一軒あるとしか見えない。しかし、その家の向こう側には、遠く離れた町で、そろそろ一度見に行かなければと気にしている誰かがいるかもしれない。仕事が忙しく、休みを取りにくく、親の家をどうするか決められないまま、年月だけが過ぎている人もいるだろう。

　そうした人が求めているのは、必ずしも高度な住宅設備や大規模な管理会社ではない。自分が現地へ行けない間に、決められた範囲で住宅の状態を確かめ、異常があれば知らせてくれる人である。その役割に価値を感じ、継続して料金を払う人が存在するなら、遠隔住宅管理は地域に根づく仕事になり得る。

　しかし、その人がどれだけ存在するのかは、全国の空き家戸数から直接計算できない。管理に困っていることと、料金を支払うことは違う。料金を払う意思があることと、実際に契約することも違う。そして、契約が成立することと、事業として十分な利益が残ることも違う。

　遠隔住宅管理という仕事の価値は、住宅を見回ることだけではなく、住宅と所有者の間に生まれた距離を、一定の費用と責任のもとで埋めることにある。ただし、その距離にお金を払う人が実際にどれだけいるのか、採算の合う範囲に顧客を集められるのか、継続的な信頼を得られるのかを確かめなければ、商売としての可能性は判断できない。

　空き家が増える町で必要なのは、空き家の多さをそのまま市場の大きさと考える楽観論ではない。遠くにいる所有者の負担を具体的に理解し、その負担を軽減するサービスを適切な価格と責任で提供できるかを検証することである。

　人口が減る町にも、地域の外に暮らす人からお金を受け取れる仕事は存在するかもしれない。しかし、それを単なる思いつきから持続可能な事業へ変えるためには、空き家の数よりも、支払う人の数と、その人にサービスを届ける費用を冷静に見極めることが必要なのである。

家は、売れなくなっても消えてはくれない

　人がいなくなったあとにも、家は残る。屋根は雨を受け、雨樋には落ち葉が詰まり、締め切られた部屋では湿気が壁紙の裏へ入り込んでいく。持ち主が亡くなったからといって住宅まで一緒に消えてくれるわけではなく、むしろ人の生活が終わったところから、建物だけの長い余生が始まることがある。誰も住まない家にも時間は流れ、手入れをしなければ少しずつ傷みが進んでいく。

　日本の空き家政策では、これまで「どう使うか」が重要な問いになってきた。空き家バンクへ登録して移住者へ売る、中古住宅として流通させる、賃貸住宅や店舗、地域施設へ転用するなど、さまざまな取り組みが進められている。まだ十分に使える住宅を取り壊すより、次の利用者へ渡す方が経済的にも環境的にも合理的な場合は多く、こうした政策の必要性を否定する理由はない。

　しかし、人口が減り、住宅を必要とする世帯も減少していく地域では、使いたい人の数よりも、使われなくなった住宅の数が多くなることがある。住宅としての価値が残っていても、そこに住みたい人が現れなければ売買は成立しない。そこで空き家問題を売却や賃貸の仕組みだけで解決しようとすると、どれほど制度を整えても、次の利用者が見つからない住宅が残ってしまう。

　この問題を考えるとき、もう一つ必要になるのが、住宅を最後にどう処分するかという視点である。住宅は建てるときに費用がかかり、使っている間にも維持管理費がかかるが、役割を終えたときにも解体という支出が発生する。それにもかかわらず、住宅の取得時には建築費や住宅ローンが重視される一方で、数十年後の解体費用をどのように準備するかについては、制度的な議論が十分に進んでいるとは言いにくい。

900万戸の空き家は、すべて売れ残った住宅ではない

　総務省統計局の「令和5年住宅・土地統計調査」の確報によれば、2023年10月時点の全国の空き家は900万2千戸となり、総住宅数に占める空き家率は13.8％に達した。どちらも過去最高であり、空き家数は2018年から51万3千戸増加している。この数字だけを見ると、日本には膨大な数の売れ残った中古住宅が存在するように思えるかもしれない。

　しかし、900万2千戸の内訳を見ると、そのような理解が正確ではないことが分かる。賃貸用の空き家は443万6千戸、売却用は32万6千戸、別荘などの二次的住宅は38万4千戸であり、これらを除いた空き家は385万6千戸となっている。賃貸用住宅には入居者の交代に伴う一時的な空室も含まれ、別荘には日常的な居住者がいなくても利用されている住宅があるため、空き家という分類だけで管理不全や市場価値の喪失を判断することはできない。

　一方、賃貸用、売却用、二次的住宅を除いた385万6千戸は、2018年から36万9千戸増加している。この区分にも長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅などが含まれるため、すべてを解体対象とみなすことはできないが、住宅として積極的に流通していない建物が増えていることは確認できる。政策として重要なのは、900万戸を一括して問題視することではなく、その中から再利用できる住宅、管理を継続すべき住宅、除却が合理的な住宅を適切に区別することである。

　さらに、人口減少社会では住宅需要の地域的な偏りが大きな問題となる。国立社会保障・人口問題研究所の2024年推計では、全国の一般世帯数は2030年ごろの約5,773万世帯をピークに減少へ転じ、2050年には約5,261万世帯になると見込まれている。これは全国の推計であり、すべての地域で同じ時期に世帯減少が始まるという意味ではない。都市部で世帯数が増える一方、地方ではすでに減少が進んでいる地域もあり、住宅需要の地域差を考える必要がある。

売るための制度には、買う人が必要である

　住宅市場が市場である以上、売却政策には必ず買い手が必要になる。人口が増えている都市や交通利便性の高い地域なら、古い住宅を改修して次の世帯へ引き継ぐ循環を期待できる。しかし、空き家が増えている背景そのものに人口減少や世帯減少がある地域では、空き家情報を充実させただけで住宅需要が増えるわけではない。

　例えば、ある地域で今後10年間に住宅として供給できる空き家が100戸発生し、同じ期間にそれらの住宅を購入または賃借する需要が10戸分しかなければ、仲介制度を改善しても100戸すべてを住宅として流通させることはできない。実際の住宅需要には、地元住民の住み替え、地域外からの移住、別荘利用、事業利用なども含まれ、住宅の立地や状態によって市場性も大きく異なるため、この例はあくまで需給関係を説明するための単純化である。それでも、供給される住宅に対して十分な需要が存在しなければ、流通政策だけで解消できない空き家が生まれるという基本構造は変わらない。

　しかも、住宅は自動車や家電製品のように、需要のある地域へ簡単に移動させることができない。土地と一体となった不動産である以上、住宅そのものの品質が高くても、人口減少が進む地域や生活利便性の低い場所では買い手が限られる。価格を下げれば必ず売れるとも限らず、買い手にとって改修費や将来の維持管理費が大きければ、建物価格がほとんど付かない住宅もあり得る。

　空き家バンクや移住支援制度には、潜在的な需要と供給を結び付ける役割がある。情報不足や取引費用の高さが原因で売れなかった住宅を流通させる効果は期待できるが、地域全体の住宅需要そのものが不足している場合には限界がある。したがって、空き家対策には住宅を市場へ戻す政策だけでなく、市場で引き受けられなくなった住宅をどう処分するかという政策も必要になる。

日本の空き家問題には、相続という構造がある

　空き家の多くは、不動産投資の失敗によって突然市場へ現れた住宅ではない。国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査」によれば、調査対象となった空き家の57.9％は相続によって取得されたものであり、その相続空き家の7割超は1980年以前に建築されていた。また、相続によって取得された空き家について、人が住まなくなった理由を調べると、所有者などの死亡が58.3％を占めている。

　ただし、この調査は全国の空き家900万2千戸すべての所有者を直接調べたものではなく、住宅・土地統計調査の回答世帯から一定の条件で対象を抽出した調査である。そのため、相続による取得割合を全国の空き家総数にそのまま掛けて、全国の相続空き家数を確定することはできない。また、死亡が契機となった58.3％という数字も、相続空き家についての割合であって、空き家全体の割合ではない点に注意が必要である。

　こうした統計上の限界を踏まえても、相続が空き家発生の重要な契機になっていることは読み取れる。親が長年暮らした住宅を子どもが相続しても、子どもにはすでに別の生活や住まいがあり、親の家へ戻る予定がない場合がある。住宅は財産として引き継がれるが、その財産には屋根や外壁の補修、庭木の管理、固定資産税、そして将来の解体費用まで付いてくるため、相続人にとって必ずしも経済的な利益だけをもたらすものではない。

　とりわけ、築年数が古く、修繕費が大きく、住宅需要も少ない地域では、建物を相続しても積極的に活用する動機が弱くなる。土地には一定の資産価値が残っていても、建物については維持管理費や除却費を考慮すると、実質的な経済価値が非常に小さくなる場合がある。住宅を所有することは権利であると同時に将来の支出を伴う行為でもあり、相続によってその支出を負担する人が変わることが、空き家問題を複雑にしている。

解体費用は、空き家を処分しない理由の一つになっている

　住宅を解体しない理由として、費用が重要な障壁になっていることは所有者の回答からも確認できる。令和6年空き家所有者実態調査では、今後5年間程度、空き家として所有し続ける意向を持つ世帯に対し、その理由を複数回答で尋ねている。その結果、「物置として必要」が55.8％で最も多く、「解体費用をかけたくない」が47.3％、「住宅が古い」が37.0％、「更地にしても使い道がない」が34.8％、「取り壊すと固定資産税が高くなる」が28.2％となっている。

　理由を順位付きで尋ねた集計では、「解体費用をかけたくない」を第1位とした割合が14.2％、第2位とした割合が13.7％である。これらは複数回答の47.3％とは集計方法が異なり、単純に合算して解釈するものではない。それでも、解体費用を負担したくないという意向が、空き家を所有し続ける理由の一つになっていることは明らかである。

　ただし、ここから直ちに、解体費用を補助すれば47.3％の世帯が住宅を取り壊すと結論づけることはできない。調査が測定しているのは所有者の意向であり、実際の解体行動ではないうえ、物置としての利用や跡地の使い道、税負担など、複数の理由が重なっている場合もある。解体費用を無料にしても、家族の思い出や将来の利用可能性を考えて所有を続ける人がいる一方、解体費用の一部を準備できれば処分を決断する人もいるだろう。その違いを明らかにするには、費用負担と実際の行動との関係をさらに調べる必要がある。

　ここで注目したいのは、住宅の取得時点と処分時点の間に数十年という時間差が存在することである。住宅を使って便益を得た人と、その住宅を最後に処分する人が一致しない場合、解体費用が十分に準備されないまま次の世代へ引き継がれる可能性がある。住宅の最終処分という支出が、所有者の死亡や相続という時期の読みにくい出来事と重なって発生することも、問題を難しくしている。

住宅にも「最後の日」の費用を積み立てられないか

　そこで検討したいのが、住宅の所有期間中に将来の除却費用を準備しておく「住宅解体積立制度」である。住宅を建築または取得した段階から、将来の解体費用の一部を長期間にわたって積み立て、実際に解体するときにその資金を使えるようにする。相続や売却によって所有者が変わっても、原則として積立金を住宅とともに承継できる仕組みを設ければ、住宅を利用してきた期間に処分費用を少しずつ負担するという考え方が成立する。

　もちろん、このような制度が現在の日本で全国一律に導入され、その効果が実証されているわけではない。積立制度を導入すれば空き家問題が解決すると断定することもできず、ここから先は統計から直接導かれる事実ではなく、住宅の所有と処分に伴う費用負担のあり方についての政策仮説として考える必要がある。

　住宅の解体費用を将来の相続人へ任せるのではなく、その住宅を使っている期間から準備するという考え方には、経済学でいう費用の内部化という側面がある。住宅の利用によって利益を得る人が、その住宅を安全に処分するための費用についても一定の責任を負うことで、将来の所有者や地域社会へ負担を先送りする問題を小さくしようとするものである。

　ただし、積立によって将来の解体費そのものが安くなるわけではない。積立制度の基本的な効果は、まとまった支出を長い期間へ分散し、解体時の資金不足を軽減することにある。制度の管理費が発生すれば総費用が増える場合もあり、資金を長期間拘束することによる所有者側の負担も考慮しなければならない。それでも、ある日突然数百万円の支出を求められる状況と、何十年もかけて処分費用の一部を準備してきた状況とでは、所有者が選択できる対応が違ってくる可能性がある。

　制度の目的は住宅を積極的に壊すことではない。売れる住宅は売り、貸せる住宅は貸し、新しい用途が見つかる住宅は活用する一方で、住宅としての役割を終え、利用需要も見込めず、維持することが合理的でなくなった建物について、解体費用の不足だけを理由に処分できない状態を減らすことが目的なのである。

40年間の積立で、将来の解体費用は準備できるのか

　積立制度を考えるとき、実際にいくら積み立てればよいのかという問題は避けられない。例えば、年間3万円を40年間積み立てれば120万円、年間5万円なら200万円になる。これは利息や物価変動を考えない単純な計算であり、制度の基本的な仕組みを説明するには分かりやすいが、40年後の解体費用を十分に準備できることを意味するわけではない。

　仮に、現在200万円で解体できる住宅について、解体費用が毎年2％ずつ上昇すると仮定すれば、40年後の費用は約441万6千円となる。一方、年間5万円を40年間積み立てても、運用利回りがゼロなら200万円、毎年2％で複利運用できた場合でも約302万円にとどまる。この条件では、物価上昇率と運用利回りが同じ2％であっても、年間5万円の積立では必要な解体費用を賄えず、約140万円の不足が生じる計算になる。

　同じ条件で約441万6千円を40年間で準備するには、毎年末に約7万3千円を積み立てる必要がある。ただし、これは現在の解体費用を200万円、将来の費用上昇率と運用利回りをそれぞれ年2％と仮定した試算であり、実際の解体費用や将来の運用収益を予測した数字ではない。解体費用の上昇率が変われば必要な積立額も変わり、途中で住宅を解体することになれば積立期間も短くなる。

　現実の解体費用は、住宅の延べ床面積や構造だけでなく、重機が入れる道路の有無、隣家との距離、地形、廃棄物の運搬距離などによって大きく異なる。吹き付けアスベストなどの有害物質が見つかれば、調査や除去のために追加費用が発生する場合もある。こうした条件を考えると、全国すべての住宅に同じ積立額を設定する方法では、過大な負担となる住宅と、解体時に大幅な資金不足が生じる住宅が出てくる可能性がある。

　したがって、制度を設計するなら、建物の規模や構造、立地条件に応じた積立額の設定と、将来費用の見直しが必要になる。また、想定より早く解体する場合、住宅を長寿命化して使い続ける場合、災害で建物が失われる場合などにも対応できなければならない。積立金の運用方法についても、安全性と収益性を区別し、将来必要になる資金が大きく失われないようにすることが求められる。

家を壊しても、土地の問題が残る

　解体積立制度を考えるうえで、もう一つ見落とせないのが、住宅を取り壊した後の土地の扱いである。建物を除却すれば老朽化した住宅による倒壊や部材の飛散などの危険を減らせるが、土地そのものがなくなるわけではない。更地になった後にも、雑草や樹木の管理、境界の確認、固定資産税の支払いなどは残り、土地の需要が少ない地域では売却が難しい場合もある。

　とりわけ、住宅用地に対する固定資産税の特例は、所有者の判断に影響する。住宅が建っている土地では、原則として200平方メートル以下の小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準が固定資産評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分の一般住宅用地では3分の1となる特例がある。住宅を取り壊して住宅用地ではなくなれば、通常はこの特例の対象から外れるため、解体後の税負担が増える可能性がある。ただし、実際の税額には負担調整措置などが関係するため、住宅を壊したら必ず固定資産税が6倍になるという理解は正しくない。

　空き家所有者実態調査で「更地にしても使い道がない」と回答した割合が34.8％、「取り壊すと固定資産税が高くなる」が28.2％だったことは、この問題を考えるうえで重要である。解体費用を準備できたとしても、解体後の土地を利用できず、税負担や維持管理費だけが残るなら、所有者が解体を先送りする可能性はある。つまり、積立制度だけでは除却を妨げるすべての要因を取り除くことはできない。

　政策として解体を促すなら、跡地をどのように管理し、どのような用途へ転換するかという問題も同時に考える必要がある。地域によっては駐車場や菜園、防災空地、隣接地への売却などが選択肢になり得るが、どの地域でも跡地利用の需要があるとは限らない。住宅の出口をつくることと、建物がなくなった後の土地の将来を考えることは、切り離せない課題なのである。

現在の空き家政策も「活かす」と「しまう」を重視している

　現在の日本に、住宅の除却を促す制度が存在しないわけではない。2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家等」になるおそれのある住宅などについて、市区町村が「管理不全空家等」として指導や勧告を行えるようになった。勧告を受けた管理不全空家等の敷地については、固定資産税の住宅用地特例が解除される仕組みも設けられており、住宅が深刻な危険を及ぼす状態になる前から適切な管理や改善を促そうとしている。

　国土交通省も、空き家対策を「活かす」だけでなく「しまう」という言葉で説明している。売却や賃貸、用途転換によって住宅を活用する一方、老朽化などによって利用が難しくなった住宅については、解体して跡地を活用することも選択肢として示している。これは、住宅を残し続けることだけが空き家対策ではなく、役割を終えた住宅を適切に処分することも政策に含まれていることを意味する。

　除却への公的支援も存在する。2026年度の国土交通省の資料では、空き家再生等推進事業や空き家対策総合支援事業において、一定の条件を満たす除却などへの支援が示されている。例えば、対象事業で所有者が解体を実施する場合、補助対象となる費用について国が5分の2、地方公共団体が5分の2、所有者が5分の1を負担する枠組みが設けられている。

　もっとも、この負担割合は、一般の空き家なら全国どこでも所有者が費用の5分の1を支払うだけで解体できるという意味ではない。空家等対策計画の対象地区であることや、建物の状態、跡地利用などの要件があり、補助対象となる費用や上限額、自治体側の制度整備にも条件がある。実際にどの程度の補助を受けられるかは、住宅と自治体ごとの条件によって異なる。

　既存の公的支援と解体積立制度の違いは、費用を準備する時点にある。現在の補助制度が、政策上支援する必要が認められた除却に対して公費を投入する仕組みであるのに対し、積立制度は住宅を利用している時期から将来の処分費用を準備する。前者は一定の条件を満たす除却を支援し、後者は将来必要になる費用を時間の中へ分散させるものであり、両者は必ずしも対立する制度ではない。むしろ、積立金で賄いきれない費用や、特に公共的な必要性が高い除却を公的支援で補うなど、組み合わせて考える余地がある。

公費だけに頼る解体には、公平性と費用回収の問題がある

　危険になった住宅をすべて税金で取り壊せばよいという考え方もある。しかし、その方法を広く採用するなら、所有者間の公平性を考える必要がある。住宅を長年管理し、最後には自費で解体した人がいる一方で、管理を怠った住宅だけ公費で処分されるなら、適切に対応した人より放置した人が経済的に有利になる場合がある。そのような状況が一般化すれば、自分で費用を負担するより行政の対応を待とうとする誘因が生まれる可能性もある。

　ただし、ここで区別しなければならないのは、行政が解体することと、所有者の費用負担が免除されることは同じではないという点である。空家法に基づく行政代執行などでは、原則として所有者等に費用を請求し、徴収する仕組みが存在する。したがって、行政が危険空き家を取り壊したからといって、所有者が当然に解体費用を負担しなくてよいわけではない。

　一方で、所有者の資力が不足している場合や、所有者が不明で費用回収が困難な場合には、自治体側に負担が残る可能性がある。地域の安全を守るために行政が緊急対応を行うことには公共的な必要性があるものの、その費用を最終的に誰が負担するかという問題は別に残る。住宅を所有することによって得られる利益と、適切な管理や処分に必要な費用をどのように配分するかという視点が必要なのである。

　解体積立は、所有者に罰金を課すという発想とは異なる。将来必要になる処分費用を住宅の利用期間にわたって準備することで、費用負担が特定の相続人や自治体へ突然集中する事態を減らそうとするものである。ただし、積立義務を課すこと自体にも公平性の問題があり、低所得の所有者や高齢者、住宅需要の少ない地域の住民に過大な負担を与えない制度設計が求められる。

積立金を建物とともに引き継ぐ仕組みは簡単ではない

　住宅解体積立制度を実際に導入しようとすれば、積立金を誰が保有し、誰が管理するのかという法的な問題が生じる。日本の不動産制度では土地と建物が別個の不動産として扱われるため、資金を建物にひも付けるのか、土地にひも付けるのかによって仕組みが異なる。建物と土地の所有者が別である場合や、建物を建て替えた場合、相続人が複数いる場合などにも対応できなければならない。

　例えば、住宅が売却されたときに積立残高を次の所有者へ引き継ぐとするなら、その残高を住宅の売買価格にどのように反映させるかが問題になる。100万円の積立金がある住宅でも、買い手が住宅を100万円高く評価するとは限らず、将来の積立義務が残っていれば、その負担を購入価格から差し引いて考える可能性もある。積立金が存在することによる便益と、将来の負担が不動産価格へ及ぼす影響を、分けて検討する必要がある。

　さらに、積立金を所有者の一般財産から分離して安全に管理するなら、用途外の引き出しを防ぐ仕組みが必要になる。所有者が破産した場合、積立金を差し押さえられるのか、住宅が滅失した場合に残額をどう扱うのか、積立が不足した状態で売却されたときに誰が追加負担するのかという問題もある。現行の不動産登記制度だけで、積立金が建物の売買や相続に伴って自動的に承継されるわけではなく、確実な承継を実現するなら法制度上の整備が必要になる。

　将来の廃棄費用を事前に準備するという考え方自体は、他分野にも存在する。例えば、一定の事業用太陽光発電設備では、将来の廃棄等費用を確保するための積立制度が設けられている。ただし、住宅は所有形態や利用年数が多様であり、相続や建て替えも発生するため、他分野の仕組みをそのまま導入できるわけではない。住宅について実現するなら、既存制度との整合性を検討しながら、長期間にわたって資金を保全できる仕組みを構築する必要がある。

　加えて、すでに存在する古い住宅をどのように扱うかという移行問題も避けられない。新築住宅なら完成時から長い期間をかけて準備することができるが、築50年の住宅を所有する高齢者に突然高額の積立義務を課せば、住宅を処分できない人へ新たな負担を加える結果になりかねない。制度を導入するなら、新築住宅から段階的に始めるのか、既存住宅には任意積立や公的補助を組み合わせるのか、所得や建物の状態に応じた措置を設けるのかという慎重な判断が必要になる。

壊すことが、常に経済的にも環境的にも正しいわけではない

　住宅の解体を政策として考える場合には、費用負担だけでなく環境への影響も検討しなければならない。まだ十分に使用できる住宅を取り壊せば、建築時に投入された資材やエネルギーを利用し続ける機会が失われ、廃棄物の発生や運搬、処理による環境負荷も生じる。建設リサイクル法では、一定規模以上の解体工事について分別解体や再資源化が義務付けられているが、適切に再資源化したとしても、解体そのものに資源やエネルギーが必要なことは変わらない。

　一方、老朽化した住宅を維持し続けることにも費用や環境負荷があり、建物の状態によっては安全性の問題が生じる。修繕を重ねて長期間利用することが合理的な住宅もあれば、大規模改修に多額の費用をかけても十分な利用需要が見込めず、除却した方が社会的な負担を小さくできる住宅も考えられる。

　したがって、科学的には「古い住宅は壊すべきだ」「解体は環境に悪いから避けるべきだ」という一律の判断は適切ではない。建物の残存寿命、耐震性、改修費用、利用需要、解体費用、周辺環境への危険性などを比較し、建設から維持管理、最終処分までの環境負荷も含めて評価する必要がある。住宅ごとに異なる条件を無視して解体を促進するのではなく、維持、用途転換、除却のいずれが合理的かを判断できる仕組みが重要になる。

　その意味でも、解体積立制度は住宅を壊す方向へ所有者を誘導するための制度であってはならない。積立金の存在によって、本来なら活用できる住宅まで解体されるような仕組みは望ましくない。適切な条件の下で建物の再利用や安全な除却に資金を使えるようにすることも、制度設計上の検討課題になり得る。

積立制度の効果は、実際に検証しなければ分からない

　住宅解体積立制度には理論的に説明できる利点がある一方、導入した場合の効果については実証的な裏付けが必要である。解体費用を準備できるようになったとしても、所有者が実際に解体を決断するとは限らず、資金不足以外の理由で住宅を残し続ける可能性もある。反対に、解体資金が確保されることで早期に処分が進み、管理不全空き家の増加を抑えられる可能性も考えられるが、どちらの効果がどの程度生じるかは、制度を試さなければ判断できない。

　政策として検証するなら、まずは一定の地域や対象住宅において、任意参加の積立制度や解体費用の見積もり支援などを試行する方法が考えられる。その際には、積立金の残高だけを成果とするのではなく、所有者が住宅の将来について計画を立てた割合、売却や活用、除却に向けて行動した割合、実際の解体件数、積立不足額、管理不全空き家の発生状況などを継続的に調べる必要がある。

　ただし、制度に参加した所有者と参加しなかった所有者を単純に比較するだけでは、効果を正確に測定できない。もともと住宅の処分に関心が高い人ほど積立に参加する可能性があり、積立制度がなくても解体していた人が含まれるためである。制度を導入する地域と導入しない地域を比較する場合にも、人口減少率や住宅の老朽化、所得水準などの違いが影響するため、政策導入前後の変化を比較群との差によって検証する方法などが必要になる。

　また、制度を維持するための行政費用や管理手数料まで含めて評価しなければ、社会全体の経済的な効果は判断できない。積立制度によって解体時の資金不足が減ったとしても、その運営費用が大きければ別の方法の方が合理的な可能性がある。積立を義務化する制度だけでなく、任意積立、税制上の支援、既存の除却補助、相談体制の充実などを比較し、どの方法が少ない社会的費用で適切な住宅管理と除却につながるのかを検証することが重要である。

相続が始まる前に、住宅の将来を考えておく

　空き家問題が難しくなる理由の一つは、多くの家庭で住宅の将来について話し合う時期が遅いことである。令和6年空き家所有者実態調査では、相続空き家について、相続前に何らかの対策を行っていた世帯は23.0％にとどまり、77.0％では事前対策が行われていなかった。さらに、相続前の対策をしていなかった住宅では、活用や解体の意向がないまま空き家として所有していた割合が45.1％だったのに対し、対策をしていた住宅では29.4％となっている。

　この差から、相続前に話し合えば必ず空き家を減らせるという因果関係まで断定することはできない。もともと住宅の処分に関心が高い家庭ほど事前対策も行う可能性があり、立地や資産価値、家族構成なども影響していると考えられる。それでも、相続が発生してから初めて住宅の将来を考える場合には、家族間の意思調整や財産の整理、売却先の検討などを同時に進めなければならず、判断に時間がかかる可能性がある。

　国土交通省が日本司法書士会連合会などと共同で「住まいのエンディングノート」を作成したのも、住宅の将来を早い段階から考えるきっかけを提供するためである。そこでは、所有する土地や建物の情報を整理し、将来その住宅をどうしてほしいかを記録するとともに、家族が元気なうちから住宅の「活かし方」と「しまい方」を話し合うことが勧められている。

　住宅の将来について意思を残すことは重要だが、その意思を実行するための資金がなければ、売却や解体が難しくなる場合もある。住宅を引き継ぐ人へ建物の情報と所有者の希望を伝えるだけでなく、維持管理や処分に必要な資金をどのように確保するかまで考えておけば、相続人が判断する際の負担を軽減できる可能性がある。住宅のエンディングノートと住宅のエンディング資金は、別々の問題ではなく、住宅の将来を準備するための一連の課題として考えることができる。

「売るか、壊すか」ではなく、住宅に出口をつくる

　ここまで考えると、本当に必要なのは、空き家を売る政策をやめて、壊す政策へ切り替えることではないと分かる。住宅としての利用価値があり、買いたい人や借りたい人が存在するなら、市場へ戻す方が合理的な場合は多い。店舗や福祉施設、仕事場、地域拠点などへ用途転換できる住宅についても、改修費用と利用需要を踏まえながら活用の可能性を検討することが望ましい。

　一方で、住宅需要がなく、老朽化が進み、将来も利用される可能性が低い建物を、いつか誰かが買うかもしれないという期待だけで維持し続けることが合理的とは限らない。建物の状態が悪化すれば解体費用が増える場合もあり、近隣住民への危険や自治体の対応負担が生じる可能性もある。住宅を残すことによる利益と費用を冷静に比較し、利用する理由がなくなった住宅については、安全に処分できる選択肢を用意しておく必要がある。

　つまり、売却政策と除却政策は競争相手ではない。住宅として利用できる建物を市場へ戻す仕組みと、利用価値を失った建物を安全に処分する仕組みは、人口減少社会では相互に補完する政策として位置づけられる。そこに解体積立制度を組み込めるかどうかは今後の検証課題だが、住宅を建てるときから最後の処分までを一体として考える視点には意味がある。

　特に、人口減少が進む地方では、住宅の建設や取得を促す政策だけでなく、既存住宅の維持管理、売却、用途転換、除却、跡地管理までを含めた長期的な住宅政策が求められる。地域の人口や世帯数、住宅需要、道路条件、公共施設との位置関係などを分析し、どの住宅を残し、どの建物を活用し、どの住宅について除却を促すべきかを判断することが、これからの地域づくりの一部になっていくだろう。

家を建てる時代から、家の終わりまで考える時代へ

　日本では長い間、「家を持つ」ということには、財産を持つという意味が付いていた。住宅ローンを払い終えれば自分の資産になり、土地は残り、最後には子どもへ引き継ぐことができる。人口が増え、住宅需要が拡大していた時代には、こうした考え方が現実と一致する場面も多かった。

　しかし、人口が減る社会では、すべての家が同じ意味で資産になるとは限らない。売却価格がほとんど付かず、管理費と固定資産税がかかり、最後には解体費用まで必要になる住宅であれば、それは財産であると同時に将来の支出でもある。住宅の経済的な価値は建物そのものの状態だけで決まるのではなく、立地や利用需要、維持管理費、処分費用などを含めて判断しなければならない。

　これからの住宅政策も、住宅を建てるところだけで終わるわけにはいかない。人口が増えていた時代の地域づくりでは、道路を延ばし、宅地を造成し、住宅を建てることが発展の象徴だった。しかし人口が減少する地域では、既存の住宅や土地をどう維持し、どの施設を残し、利用されなくなった建物をどのように安全に処分するかという判断も重要になる。地域の将来を考えることは、新しく何かを増やすことだけでなく、すでに存在するものの役割を見直すことでもある。

　住宅解体積立制度は、そのための一つの政策仮説である。全国一律の義務制度が必要なのか、任意の積立や既存の補助制度を組み合わせる方が合理的なのか、現時点で結論を出すことはできない。制度の導入には法的な仕組みや資金管理、所有者間の公平性、住宅価格への影響など多くの課題があり、実際の効果についても検証が必要になる。

　それでも、住宅の最後に必要となる費用を、所有者が住宅を利用している時期から準備するという考え方は、人口減少社会の住宅政策を検討するうえで無視できない論点である。空き家をどう売るかという問題と同じくらい、どうしても売れず、再利用も難しくなった住宅を、誰がどのような費用負担で処分するのかという問題にも目を向ける必要がある。

　売れる家は次の人へ渡し、使える家は使い続け、新しい役割を持てる家は用途を変える。そして、どの選択肢も成立せず、住宅としての役割を終えた建物には、安全に処分するための資金と制度を用意する。この一連の仕組みが整って初めて、住宅の誕生から最後までを見通した政策に近づくことができる。

　900万2千戸という空き家の数字が問いかけているのは、どうすればもっと住宅が売れるのかということだけではない。私たちは住宅を建てるために住宅ローンを用意し、暮らしのリスクに備えて保険を考え、住宅を長く使うために修繕費を準備してきた。その一方で、住宅が最後に役割を終えたときの処分費用については、未来の所有者や相続人の判断に委ねてきた部分がある。

　人口が減っていくこれからの日本で必要なのは、空き家を売る制度を捨てることではない。売却や活用を進める制度の先に、どうしても利用できなくなった住宅を安全に処分できる出口をつくることである。

　家にも始まりがあるように、終わりがある。その最後の日の費用まで、家を所有するということに含めて考える時代が来ているのかもしれない。