主が亡くなった翌日、その家は空き家なのか
1人暮らしをしていた人が亡くなると、それまで毎日使われていた家から、ある日を境に人の生活だけが消える。食器は食器棚にあり、冷蔵庫には食品が残り、押し入れには布団が入り、庭には昨日までと同じ木が立っているのに、そこへ帰ってくる人はいない。その光景を見れば、多くの人は「この家は空き家になった」と感じるだろう。
しかし、法律の世界では話がそれほど単純ではない。人が亡くなった日と、その建物が空家等対策の推進に関する特別措置法上の「空家等」に該当するようになる時点は、必ずしも一致しないからである。死亡には死亡日という明確な日付があるが、空き家には死亡届のようなものがなく、ある日の午前0時を境に突然「住宅」から「空き家」へ切り替わるわけではない。
しかも、「空き家」という言葉そのものにも注意が必要である。日常会話でいう空き家、住宅・土地統計調査など統計上の空き家、空家法上の「空家等」は、似ているようで同じ概念ではない。住宅統計では、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅も含めて空き家を分類する一方、空家法では、その建物が「居住その他の使用がなされていないことが常態」であるかどうかが問題になるため、目的によって「空き家」の範囲が異なるのである。
「誰も住んでいない」と「空家等」は少し違う
空家法では、「空家等」を、建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態となっているものなどと定めている。ここで重要なのは、「今日そこに人がいない」という一瞬の状態ではなく、「使用されていない状態が常態になっているか」という時間を含んだ考え方である。
たとえば、1人暮らしの父親が亡くなり、遠方に住む子どもが葬儀や遺品整理のため数週間にわたって実家へ通っていたとする。人の出入りはあるものの、その家で以前のような日常生活が営まれているわけではない。一方で、父親が亡くなっても母親がその家で暮らし続けているなら、所有者の死亡という出来事があったとしても、その建物はそれだけで空き家にはならない。つまり、空き家かどうかを考える中心にあるのは、所有者が生きているか亡くなっているかではなく、その建物が実際にどのように使用されているかなのである。
国の指針では、「居住その他の使用がなされていないことが常態」であるかを判断する際、建物が長期間にわたって使用されていない状態であるかを確認し、「概ね年間を通して使用実績がないこと」を1つの基準としている。ただし、これは「死亡後1年が経過した瞬間に自動的に空家等になる」という意味ではなく、人の出入り、電気・ガス・水道の利用状況、登記記録、住民票、建物の管理状態、所有者による利用の実態などを総合的に見ながら判断していく。
したがって、「人が亡くなってから何日で空き家になるのか」という問いに対し、30日、半年、1年という1本の線を引いて答えることはできない。日常的な感覚では最後の居住者が亡くなった日から「空き家になった」と表現しても不自然ではないが、空家法上の「空家等」に当たるかどうかは、その後の使用実態と時間の経過を含めて判断されるのである。
家の時間と相続の時間は別々に進み始める
ここで少し不思議なことが起こる。空家法上の「空家等」に該当するかどうかを判断するには一定の時間と使用実態の確認が必要なのに、相続の時計は人が亡くなった瞬間から動き始めるからである。民法では、相続は人の死亡によって開始すると定められているため、家族がまだ何も決めていなくても、法律上の相続関係はすでに始まっている。
昨日まで父親が暮らしていた住宅について、子どもたちが「しばらく父の家のままにしておこう」と考えていたとしても、法律関係まで停止するわけではない。誰がその不動産を取得するのか、相続人同士でどのように分けるのか、今後誰が管理するのかという問題は、家族の心理的な整理とは別に進んでいく。
さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続が開始したことと、その不動産を取得したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要がある。このため、人が亡くなった実家には、相続関係を整理していく時計と、住宅として使われない時間が積み重なっていく空き家の時計という、2つの異なる時間が同時に流れ始めることになる。
家具や遺品が残っていれば空き家ではないのか
空き家について考えるとき、判断を迷わせるのが家の中に残された物である。亡くなった人の服も家具も食器も仏壇もそのまま残っていれば、家族にとってその家は完全な空き家には見えず、「父の家」「母の家」という感覚が何年たっても残ることがある。
しかし、家族の記憶の中に残る「家」と、建物の使用実態とは必ずしも一致しない。家具や遺品が残っているという事実だけで居住していることにはならず、反対に家具がほとんどなくても、別荘や仕事場などとして継続的に使用しているなら、その使用実態を見なければならない。空き家を考えるうえで重要なのは、物が置かれているかどうかという静止した風景ではなく、その建物の中で人間の生活や活動が現在も続いているかどうかなのである。
ここには相続した実家特有の難しさがある。売却するには遺品を整理しなければならないが、遺品を整理することが、亡くなった人との関係まで片づけてしまうように感じられる場合があるため、判断そのものが先送りされやすい。その結果、家は「いずれ何とかする場所」として残され、「いずれ」が半年になり、1年になり、数年へと延びていく間に、住宅として使用されない時間だけが積み重なっていく。
人がいなくなった家では、管理の空白が生まれる
住宅は、誰も触らなければ同じ状態のまま保存される巨大な箱ではない。人が窓を開け、風を通し、水を流し、庭の草を刈り、雨漏りや害虫に気づき、設備の異常を見つけるという日常の小さな行為によって、住宅の状態は維持されているため、住人がいなくなるということは、そうした無数の管理行為が同時に失われる可能性があるということでもある。
ただし、空き家になれば数か月で必ず劣化する、と時間だけで断定することはできない。住宅の傷み方は、建築年代、木造か鉄骨造かといった構造、地域の気候、湿度、雨漏りの有無、海からの距離、換気状態、給排水設備、庭木の状況、そして管理頻度などによって大きく異なるからである。それでも管理されない状態が続けば、湿気や害虫、排水設備の不具合、庭木の繁茂、屋根や外壁の異常などが発見されにくくなり、小さな変化が修繕されないまま進行する危険は高くなる。
国の管理指針でも、空き家は不具合が発見されにくいため、傷みが早く進行する傾向があるとされ、定期的な点検や通気、換気、破損部分の修繕などが重要とされている。したがって、空き家問題で本当に注意しなければならないのは、法律上いつ「空家等」になったかという一点だけではなく、「いつから誰も継続的に管理しなくなったのか」というもう1つの時間なのである。
「ときどき見に行く家」は空き家ではないのか
では、相続人が月に1回訪れ、窓を開けたり庭の草を刈ったりしていれば、その家は空き家ではないのだろうか。ここでも、訪問回数だけで結論を出すことはできない。管理のために訪問することと、その建物を住宅や別荘、仕事場などとして実際に使用していることは同じではないため、月に1回草刈りをしているから直ちに「居住している家」になるわけではないからである。
反対に、誰も住民票を置いていない、あるいは電気やガスの使用量が少ないという理由だけで、直ちに空家法上の「空家等」になるわけでもない。重要なのは、建物への人の出入り、ライフラインの利用、管理状況、所有者の説明、利用目的などを総合的に見て、実際に使用されている建物なのか、それとも管理だけが行われている空き家なのかを見分けることである。
このように考えると、現実の住宅には、「住んでいる家」と「完全に放置された家」という2つの状態しかないわけではないことが分かる。誰も住んでいないが定期的に管理されている家、年に数回使われる家、売却準備中の家、遺品整理だけが続いている家など、その中間にはさまざまな状態が存在し、相続した実家の多くはこの灰色の時間の中に長く置かれることになる。
空き家の多くは相続によって生まれている
空き家と相続の関係は、単なる印象ではなく統計にもはっきり表れている。国土交通省が2025年に公表した空き家所有者実態調査では、空き家を取得した方法として「相続」が57.9％を占め、半数を大きく上回っている。さらに、相続によって取得した空き家が空き家になった原因を見ると、所有者の死亡が58.3％を占めており、「人が亡くなったあとに家が残る」という出来事が、日本の空き家発生の主要な経路の1つになっていることが分かる。
相続前に空き家への対応について何らかの対策をしていた世帯は23.0％で、対策をしていなかった世帯は77.0％だった。さらに、相続前に対策をしていなかった場合、そのまま空き家として所有し続けている割合は45.1％だったのに対し、事前に対策をしていた場合は29.4％にとどまっているため、相続が起こる前から家の扱いについて話し合っておくことと、その後の空き家状態には一定の関係があることが読み取れる。
ただし、この数字から「事前に話し合えば必ず空き家にならない」とまで断定することはできない。もともと不動産を処分する意欲の高い家庭ほど事前に話し合っていた可能性もあり、統計上の関連と因果関係は同じではないからである。それでも、相続前に家の扱いについて考えることが、その後の選択に影響している可能性を示す数字としては十分に意味がある。
空き家は古い家が多いという事実も忘れてはいけない
同じ調査では、空き家の71.8％に、構造上の不具合や室内外の腐朽・破損など、何らかの問題が確認されている。この数字だけを見ると、「空き家にすると建物が傷む」という単純な結論を出したくなるが、ここには統計を読むうえで注意しなければならない点がある。
相続によって取得した空き家の73.2％は1980年以前に建築された住宅であり、もともと築年数の長い住宅が多い。つまり、建物が傷んでいる理由には、空き家であることだけではなく、建築から長い時間が経過していることも強く影響している可能性があるため、「空き家だから傷んだ」と単純な因果関係として説明することはできないのである。
それでも、空き家では日常的に人が生活している住宅に比べて異常が発見されにくく、修繕が遅れやすいという構造的な問題は残る。統計は「空き家にすると必ず壊れる」と証明しているわけではないが、古い住宅が空き家となり、さらに管理が不足することで、問題が表面化しやすくなるという現実的な危険を示していると考えるのが妥当である。
問題になるのは「空き家になった日」より、その後である
空家法では、すべての空き家を危険な建物として扱っているわけではなく、適切に管理されている空き家もあれば、管理が十分でないため、そのまま放置すれば「特定空家等」になるおそれのある「管理不全空家等」も存在する。さらに、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、衛生上著しく有害となるおそれがある状態、著しく景観を損なっている状態などに至れば、「特定空家等」として行政による助言、指導、勧告などの対象になる場合がある。
この仕組みを考えると、「いつ空き家になったのか」という問いの意味も少し変わってくる。人が亡くなった翌日から誰も住まなくなったとしても、相続人が管理を続け、比較的早い段階で売却、賃貸、親族による利用などを決めれば、空き家である期間は短く終わることがある。一方で、「しばらくそのままでいい」という判断が積み重なり、5年、10年と時間が経過すれば、当初は単に誰も住んでいなかった住宅が、建物そのものだけでなく周辺環境にも影響を及ぼす住宅へ変わっていく可能性がある。
家は、ある日の朝突然「空き家問題」になるわけではない。誰が住むのか、誰が管理するのか、売るのか、貸すのかという判断がされないまま時間だけが積み重なり、その間に管理の空白と建物の変化が進んだ結果として、少しずつ問題が姿を現すのである。
本当の境目は、人が亡くなった日ではない
1人暮らしの人が亡くなった住宅は、生活上の意味では、その日から「誰も住んでいない家」になることがある。しかし、空家法上の「空家等」は、居住その他の使用がなされていないことが常態となっているかを、その後の利用実態を含めて判断するため、「死亡後何日」という全国共通の期限は存在しない。国の指針で示されている「概ね年間を通して使用実績がない」という考え方も、自動的に空き家へ切り替わる期限ではなく、あくまで判断するための1つの基準である。
その一方で、相続は死亡によって直ちに開始し、相続登記にも期限があるため、家族が「まだ何も決めていない」と思っている時間も、法律上の時間と建物の時間は止まらない。だからこそ、本当に重要なのは、空家法上の「空家等」と認められる日を探すことではなく、最後の居住者がいなくなったあと、その家を誰が管理し、将来どうするのかをできるだけ早く考え始めることである。
人が亡くなっても、家はその場所に残る。屋根も庭も玄関も、亡くなった人が最後に閉めた窓も残っているが、人間が結論を先送りしている間にも季節は巡り、雨は降り、草は伸び、建物には少しずつ時間が刻まれていく。相続した家にとって最も危険なのは、空き家と呼ばれることそのものではなく、「まだ決めなくてもよい」という時間が長く続き、管理と判断の両方が失われていくことなのかもしれない。
人が亡くなったあと、その家はいつ空き家になるのか。この問いに、カレンダー上の1日に印を付けるような答えはない。むしろ空き家とは、人がいなくなった瞬間に突然誕生するものではなく、使われなくなった家に時間が積み重なり、管理や利用の実態が変化する中で、少しずつその姿を現してくるものなのである。