地方を歩いていると、ときどき時間だけが置き去りにされたような家に出会う。雨戸は閉じられ、庭木は少しずつ道路へ枝を伸ばし、かつて家族が出入りした玄関には人の気配がない。朝になればカーテンが開き、夕方には台所の明かりがともった家だったはずなのに、人が住まなくなった後は、固定資産税、草刈り、修繕、見回りといった費用や手間を所有者に要求する存在へと変わっていく。建物はそこに残っていても、暮らしを支えるという本来の役割は失われ、年月とともに維持すること自体が負担になっていくのである。
「空き家は負債だ」という言葉には、それなりの根拠がある。総務省の2023年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は900万2千戸に達し、総住宅数に占める割合は13.8％と過去最高になった。そのうち、賃貸用、売却用、二次的住宅を除いた空き家は385万6千戸で、総住宅数の5.9％に相当する。ただし、900万戸には通常の賃貸住宅の空室なども含まれ、385万6千戸についても長期不在や取壊し予定など、状態の異なる住宅が混在している。これらをすべて売れない戸建て住宅と考えることはできないが、従来の居住用途から離れた住宅が相当数存在することは確かである。
維持管理の負担についても、公的な調査から実態が確認できる。国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査」では、年間の維持管理費が10万円以上の空き家は33.7％を占める一方、5万円未満は47.8％で、費用がかかっていないという回答も12.1％あった。管理費用には物件ごとに大きな差があり、全国の空き家が一律に高額な維持費を必要としているわけではない。それでも、使わなくなった建物を所有し続けることで、一定の費用や管理責任が残ることは避けられない。
売ろうとしても買い手がつかず、貸そうとしても借り手が現れず、解体しようとすればまとまった費用が必要になる。相続した所有者が遠方に住んでいれば、年に何度か様子を見に行くだけでも時間と交通費がかかり、屋根や外壁が傷めばさらに出費が増える。適切に管理されない状態が続き、自治体から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受ければ、土地に対する固定資産税などの住宅用地特例が適用されなくなる場合もあるため、「何もしない」という選択にも費用とリスクが伴う。
それでも、一つ考えてみたい。売れない家は、本当に何の価値もない家なのだろうか。住宅としての役割を失った建物であっても、そこに残された一部の機能だけなら、地域の誰かの不便を解消できる可能性がある。空き家をすべて再生することは難しくても、残っている機能を必要とする人がいれば、解体までの時間に小さな経済的役割を持たせる余地があるのではないだろうか。
売却価格と利用価値は、同じものではない
不動産の世界では、どうしても売却価格が価値の中心に置かれる。三千万円で売れる家と三百万円でも買い手がつかない家を比べれば、通常の市場取引で実現できる価格には大きな差がある。しかし、市場でいくらの値段がつくかということと、その場所が誰かの役に立つかということは、必ずしも一致しない。住宅として需要が小さいことは、その建物に含まれるすべての機能に需要がないことまで意味するわけではない。
駅から遠く、築年数が古く、住宅としては人気がなくても、安全に使用できる屋根や床があり、荷物を置ける空間があり、車を止められる土地があるなら、そこには一定の機能が残っている。住宅として一千万円で売れないからといって、資材を保管する場所としても、短時間作業する場所としても、まったく価値がないとは限らない。ただし、雨漏りや床の腐食がある建物を安易に倉庫として使えるわけではなく、機能が残っていることと、安全に利用できることも区別しなければならない。
ここで重要なのは、「一戸建て住宅」という一つの完成品としてだけ建物を見ないことである。家には住むという機能のほかにも、物を保管する、作業する、車を置く、雨を避ける、短時間滞在するといった複数の機能が重なっている。住宅市場では評価されなくなった家であっても、そのうち一つの機能だけなら、誰かの不便を解消できる可能性がある。
経済的に考えるなら、市場価値、利用価値、純経済価値を分けておく必要がある。市場価値は不動産全体が市場でどれだけの価格で取引されるかという問題であり、利用価値は建物が利用者にもたらす便益を指す。さらに純経済価値は、その利用によって得られる収入や便益から、安全確保、維持管理、契約、税負担などに必要な費用を差し引いて、なお価値が残るかという問題になる。利用者にとって便利な場所でも、所有者が負担する費用のほうが大きければ取引は成立しにくいため、利用価値の存在だけをもって事業性があるとは言えない。
また、「空き家は負債だ」という表現も、厳密には比喩である。不動産は会計上、通常は資産として扱われ、売却が難しいからといって直ちに負債へ変わるわけではない。しかし、将来の収入や売却可能性に対して、維持費や撤去費などの負担が大きければ、所有し続けることによる純経済価値がマイナスになる場合がある。問題は建物が資産か負債かという名称ではなく、所有を続けることで、どのような収入、費用、危険が生じるのかという実態にある。
「家一軒」を売ろうとするから難しくなる
地方の空き家問題では、「どうすればこの家を売れるか」「移住者に貸せないか」という議論が繰り返される。それ自体は必要だが、人口が減少し、住宅を必要とする世帯数も縮小している地域では、住宅の供給数に対して居住需要そのものが不足することがある。そのような地域で広告の方法だけを工夫しても、すべての空き家に新しい居住者を見つけられるとは限らない。
そこで、一軒の家を一世帯の新しい住民に使ってもらうという発想から、少し離れてみる。乾燥していて施錠できる一室なら、資材や季節用品を置く場所として利用できるかもしれない。安全に車両が出入りできる車庫や庭なら、道具や自転車などの保管場所として価値を感じる人がいる可能性もある。静かな部屋が残っていれば、毎日ではなく週に一度だけ作業する場所を必要とする人がいるかもしれない。
もっとも、住宅を細かく区切れば自由に貸し出せるという意味ではない。一室だけを貸す場合でも、利用者の出入口、共用部分、電気や水道の負担、鍵の管理、防犯、避難経路などを整理する必要がある。建物全体を一人に貸す場合よりも、利用範囲や管理責任が複雑になることもあり、部分利用だから管理が簡単になるとは限らない。
また、「月三千円なら借りる人がいる」「月五千円なら物置として需要がある」といった数字は、全国どこでも通用する法則ではない。地域によって人口構成、所得、住宅の広さ、道路事情、既存の貸倉庫の有無、利用者の移動距離などが異なるため、小さな利用需要が実際に存在するかどうかは、その地域ごとに調べなければならない。
したがって、ここで考える小口利用は、すでに成立している普遍的な市場ではなく、検証する価値のある経済的な仮説である。空き家が数多く存在するという事実は、利用可能な場所が供給側にあることを示すだけであり、そこに料金を支払う人がいることまで証明しているわけではない。
月三千円の価値を探す
空き家活用という言葉には、ときに大きな成功を期待させる響きがある。古民家を改修して人気店にする、宿泊施設に変える、観光拠点にするといった事例は目を引くが、日本に存在する膨大な空き家を、そのような施設に変えることは現実的ではない。成功事例として紹介される建物には、立地条件がよく、所有者の協力が得られ、資金調達や運営能力にも恵まれた物件が含まれるため、成功した事例だけから一般的な空き家の収益性を推測することにも限界がある。
そこで考え方を変え、その家から月十万円を生み出せるかではなく、まず月三千円、五千円、一万円を払ってでも使いたい人がいるかを調べてみる。月三千円なら年間三万六千円、月五千円なら年間六万円、月一万円なら年間十二万円になる。これは一年を通じて利用者が存在し、予定どおり料金を受け取れた場合の数字であり、実際には利用されない期間や支払いが滞る可能性も考える必要がある。
例えば、年間八万円の維持管理費がかかっている家から年間六万円の利用料が得られれば、表面的には負担のかなりの部分が軽くなる。ただし、ここでいう年間八万円は説明のために仮定した金額であり、全国平均や特定地域の実測値ではない。また、鍵の交換、保険、修繕、契約、清掃、募集、見回りなどの追加費用が発生するため、六万円の収入がそのまま六万円の経済的利益になるわけでもない。
さらに、利用者が定期的に出入りすることで建物の異常を早く発見できる場合もあれば、利用によって設備の損耗が進み、事故や盗難への対策が必要になる場合もある。利用者が庭の草刈りなどを引き受けることで管理費が減るのであれば、その効果を評価してよいが、単に人の出入りがあるという理由だけで管理費の削減を見込むことはできない。
重要なのは、利用料という収入の額ではなく、利用する前と利用した後で所有者の経済状態がどれだけ改善するかである。維持費が八万円から四万円に減る一方で、新たな管理費が五万円発生するなら、維持費の一部を削減できても、全体の収支は必ずしも改善しない。利用者が払う料金と、実際に削減できる費用を合わせ、そこから新たに生じる支出を差し引くことで、初めて小口利用の経済効果を判断できる。
一万円を稼がなくても、五千円損失を減らせればよい
空き家を収益物件に変えることだけを成功と考える必要はない。毎月一万円かかっていた負担を五千円まで減らせれば、所有者の家計は毎月五千円、年間では六万円改善する。不動産投資では、物件価格に対してどれだけ賃料収入を得られるかが注目されるが、すでに所有していて売却が難しい空き家の場合、目的を利益の最大化ではなく、現金流出の縮小に置く考え方にも合理性がある。
もっとも、維持費の削減を収入と同じように評価するには、実際にその費用が不要になったことを確認する必要がある。例えば、利用者が庭の草刈りを契約上引き受け、その結果として従来支払っていた年間二万円の作業委託費が不要になったなら、二万円の削減効果が発生したと考えられる。一方、所有者が自分で行っていた作業を利用者が代わって行う場合、現金支出は変わらず、所有者の時間や労力が軽減されることになるため、家計上の現金収支と労働負担の軽減は分けて評価したほうが正確である。
ここでは、もう一つ重要な問題がある。維持費を減らせる見込みがあっても、そのために多額の初期投資を行えば、投資を回収できない可能性がある。数年間しか利用できない建物に十万円、二十万円を投じるなら、その費用を何年間で回収するのかを確認しなければならない。
例えば、月額五千円で年間九か月分の利用料が得られ、利用者の管理協力によって年間一万円の費用が削減されると仮定する。年間収入は四万五千円、管理費削減を加えた効果は五万五千円になるが、新たな保険料や管理費などが年間三万円必要なら、初期費用を除いた改善額は年間二万五千円にとどまる。
さらに、利用開始時に十万円の整備費が必要だった場合、同じ条件が五年間続いても、累積改善額は二万五千円にすぎない。途中で十五万円の追加修繕が一度発生すれば、五年間の累積収支は十二万五千円のマイナスになる。この計算には税負担の変化や資金の時間価値も含めていないため、実際の事業判断ではさらに慎重な検討が必要になる。
少額利用であるほど、一度の大きな修繕が数年分の収入を消してしまう可能性がある。空き家の小口利用を数理的に考えるなら、年間の利用料に実際の維持費削減額を加え、追加管理費、修繕費、保険料、契約費、税負担の変化、事故などによる期待損失、初期費用の回収額を差し引いて判断する必要がある。単年度で黒字になっても、建物を使い終えるまでの累積収支が赤字なら、経済的な成功とは言いにくいのである。
安ければ借りる、とは限らない
月額料金を下げれば、需要が必ず生まれるわけではない。月千円の物置でも、自宅から車で三十分離れているなら、利用者にとって本当に安いとは言えない。往復の燃料代がかかり、一時間近く移動に使い、荷物を取りに行くたびにその負担が繰り返される。利用者が感じる実質的な費用は、月額料金だけではなく、交通費、移動時間、荷物の積み下ろし、出入りのしやすさ、建物の安全性などを合わせたものになる。
ただし、距離の影響は用途によって変わる。毎日使用する作業場なら近接性が重要になるが、年に数回しか出し入れしない季節用品の保管場所なら、多少遠くても安価な施設を選ぶ人がいるかもしれない。また、車で運ぶ必要のある大型資材と、徒歩で持ち運べる小物とでは、適切な立地条件も異なる。
そのため、利用者が何分圏内にいるかという調査は重要だが、すべての用途に共通する距離の基準を設けることはできない。利用目的、利用頻度、交通手段、荷物の大きさ、代替施設の存在などを考慮し、実際にどの程度の距離までなら料金を支払って利用するかを確認する必要がある。
価格の安さと利便性は、利用者にとって交換可能な関係にある場合があるものの、安全性や利用可能な時間帯など、単純に価格へ置き換えられない条件も存在する。料金を引き下げれば需要が増えると期待する前に、そもそもその場所を利用する必要のある人が存在するかを確かめることが先決である。
空き家の数より、実際に利用する人の数を見る
空き家活用を考えるうえで、供給側の発想から需要側の発想へ切り替えることは重要である。多くの空き家対策では、「この地域には何軒の空き家があるか」という数字が先に語られる。しかし、事業として考えるなら、知るべきなのは「場所がなくて困っている人が何人いるか」であり、さらに言えば、その人たちが具体的な条件を示されたときに実際に料金を支払うかどうかである。
空き家が百軒あっても、利用したい人が一人しかいなければ市場はほとんど成立しない。一方、空き家が十軒しかなくても、周辺に資材置き場を求める小規模事業者や、趣味の作業場所を探している人、季節用品を保管する場所を欲しがる人などが一定数存在すれば、小さな市場が成立する可能性はある。ただし、地域全体に需要が存在することと、個別の物件がその需要を獲得できることは別であり、安全性や立地条件が合わなければ、需要が近くにあっても契約には結びつかない。
国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、今後五年間程度に賃貸または売却する意向を持つ所有世帯が挙げた課題として、「住宅の傷み」が43.3％、「借り手・買い手の少なさ」が40.3％となっている。これは、住宅としての状態と地域の取引需要が、いずれも所有者にとって大きな問題となっていることを示している。ただし、この数字は賃貸・売却意向のある所有世帯についての複数回答であり、空き家所有者全体の回答割合ではない。また、住宅の借り手が少ないという調査結果から、倉庫や作業場としての需要が存在すると結論することもできない。
需要調査では、もう一つ注意しなければならないことがある。アンケートで「月三千円なら使ってみたい」と答えた人が、実際に契約して三千円を支払うとは限らない。回答時には負担が発生しないため、利用意思が実際より高く表れる場合があるからである。
したがって、空き家の小口利用を実証するなら、希望する利用者の数だけでなく、具体的な物件、利用条件、料金を提示した後の申込率、契約成立率、利用継続率まで確認する必要がある。募集しても利用者が現れなかった物件を調査から除外してしまえば、成功した物件だけが残り、地域全体の事業可能性を過大評価することにもなる。
高額な改修から始める危うさ
空き家再生の成功例として紹介される建物には、美しいものが多い。古い梁を生かした天井、広い土間、しゃれた照明、磨かれた木の床が写真に映れば、「空き家が生まれ変わった」という物語は分かりやすい。しかし、事業として見るなら、美しいことと採算が取れることは別である。
市場価値が三百万円程度しかない地域の住宅に五百万円を投じて改修しても、それだけで物件価値が八百万円になるとは限らない。店舗や施設として使用するなら、改修費を回収できるだけの利用者と売上が必要になり、光熱費、人件費、設備更新費、広告費などの継続的な支出も発生する。改修後の建物が魅力的であっても、需要が小さければ収益性は改善しない。
他の条件が同じなら、地域住民を主な顧客とする事業では、人口三千人の町と人口三十万人の都市で潜在的な顧客数に大きな差が生じる。ただし、観光客が多い地域や、インターネットを通じて地域外から売上を得る事業では、地域人口だけで需要を判断することもできない。人口規模は重要な条件の一つだが、実際の顧客数を決めるのは、利用目的、競合施設、交通条件、支払能力などを含めた市場環境である。
だからこそ、地方の空き家では「きれいにする前に使い道を確かめる」という順番が大切になる。誰が使うのか分からないまま数百万円を投じるのではなく、利用候補者に「現在の状態ならいくらで使うか」「床を直せば使うのか」「電気が必要なのか」と確かめ、需要が確認できた部分にだけ資金を投じる。ただし、安全に使用するための修繕や法令上必要な設備まで省いてよいわけではない。最低限の安全水準を満たしたうえで、利用者が必要としない装飾や設備への投資を抑えることが重要なのである。
人口が減る地域では、建物を豪華にすることより、需要が確認できるまで大きな固定費を抱えないことが合理的である。一方で、需要を確認するための試験利用であっても、安全確保や契約に必要な費用が発生するため、初期費用が小さいから必ず有利というわけでもない。高額な改修を避けることは有効な原則だが、必要な費用そのものを無視することとは違うのである。
空き家を商売にするのではなく、困りごとと結びつける
所有者の側には、「売れない」「貸せない」「管理が面倒」という問題があり、利用者の側には、「倉庫を一棟借りるほどではないが少し場所が欲しい」「週に一度だけ作業できる場所があれば助かる」といった小さな需要が存在するかもしれない。この二つの問題を結びつけられるなら、従来の住宅賃貸とは異なる小規模な取引が生まれる余地がある。
もっとも、このような取引には、需要が小さいこととは別の難しさがある。月数千円程度の契約では、現地確認、募集、問い合わせ対応、契約書作成、鍵の受け渡しなどにかかる手間に対して、一件当たりの収益が小さくなりやすい。管理担当者が物件間を移動する距離が長ければ、移動時間と交通費によって利益が失われることもある。
したがって、「大手企業には商売にならない」と単純に断定するよりも、従来型の仲介手数料を中心とした仕組みでは、小額契約ほど取引費用の比率が高くなりやすいと考えたほうが正確である。契約や管理を標準化し、近接した複数物件をまとめて扱い、一件当たりの管理時間を十分に減らせるなら、小さな需要を束ねる事業が成立する余地はある。
しかし、その可能性を判断するには、物件の数だけでなく、利用者の密度、移動時間、契約期間、管理頻度、事故対応の費用まで測定しなければならない。広い地域に物件が点在する場合、管理する件数を増やしても移動負担が増えるだけで、規模の拡大が利益につながらないこともある。小口利用を仲介する事業は、建物そのものの価値以上に、取引と管理をどれだけ効率よく実施できるかによって成否が決まる可能性が高い。
「仲介すればよい」ほど簡単ではない
空き家を使った小規模事業を考える際に忘れてはならないのが法制度である。空き家所有者と利用者を結びつけ、宅地建物の貸借について反復継続して有償で代理や媒介を行う場合は、原則として宅地建物取引業法の対象となり、宅地建物取引業の免許が必要になる。一方、所有者が自ら所有する建物を貸す行為や、単に見回りや清掃などの管理業務を請け負う行為は、それだけで同じ免許が必要になるわけではない。
したがって、「地域の空き家を見つけて利用者を紹介し、手数料を受け取ればよい」というほど単純ではない。実際に事業化するのであれば、宅地建物取引業者と連携するのか、自ら免許を取得する必要があるのか、管理業務に限定するのかなど、具体的な業務内容に応じて確認しなければならない。契約の名称を紹介契約や管理契約とするだけで、実質的な媒介行為に対する規制を回避できるわけでもない。
また、建物の一室を継続的に貸し出す場合には、借地借家法も重要になる。建物の賃貸借に該当すれば、住宅として使用しない倉庫や事務所であっても、契約の更新や終了に関する規定が問題となる可能性がある。所有者が数年後の解体を予定していても、契約期間が終われば必ず自由に明け渡してもらえるとは限らないため、利用期間を限定したい場合には、定期建物賃貸借などの制度を検討する必要がある。ただし、定期建物賃貸借には所定の契約方式や事前説明などの要件があり、単に契約書に期間を書くだけで成立するものではない。
住宅として使われてきた建物を作業場、店舗、教室、宿泊施設などに変える場合には、用途や規模、場所によって建築基準法、都市計画法、消防関係法令、衛生関係の規制などが関係することもある。用途変更に伴う建築確認が不要となる規模であっても、建築基準法などへの適合まで免除されるわけではない。さらに、2025年4月からは一定の木造住宅について大規模な修繕や模様替えに関する建築確認の取扱いも変更されており、古い住宅を改修する際には現在の制度を前提に判断する必要がある。
固定資産税についても注意が必要である。管理不全空家等や特定空家等に対する勧告によって住宅用地特例が適用されなくなる場合があるだけでなく、住宅の一部を倉庫や作業場などとして利用すると、建物の実際の使用状況によって住宅用地としての認定に影響する可能性がある。部分利用を始めれば必ず特例が失われるという意味ではないが、利用形態によっては住宅部分の割合などが問題になるため、料金収入だけを見込んで税負担の変化を無視することはできない。
利用料には所得税や消費税に関する問題もある。建物の貸付けによる収入は、通常は不動産所得として課税関係を整理する必要があり、消費税についても住宅の貸付けと事業用建物の貸付けでは取扱いが異なる。事業用としての貸付けが消費税の課税取引に該当しても、実際の納税義務は所有者の課税状況などによって変わるため、小額の取引だから一律に税金を考えなくてよいわけではない。
さらに、老朽化した床が抜けて利用者が負傷した場合や、外壁が落下して第三者に損害を与えた場合には、建物の占有者や所有者の責任が問題となる。民法第717条には土地の工作物の設置や保存に関する責任が定められており、一定の場合には所有者が過失の有無にかかわらず損害賠償責任を負うこともある。そのため、利用目的、立入可能区域、保管を認める物品、火気の使用、事故時の対応、保険の適用範囲などを契約前に確認する必要がある。
小さな商売であるほど、法律まで小さくなるわけではない。むしろ、月額数千円しか収入がない取引でも、安全確保や契約に必要な費用は相応に発生するため、法令への対応費用が事業成立の障害になる可能性がある。小口利用の経済性を判断する際には、法制度を後から確認するのではなく、利用方法を検討する段階から必要な条件として組み込んでおくことが重要である。
「使わないほうがよい空き家」も確実に存在する
ここまで読むと、どの空き家にも工夫すれば使い道があるように感じるかもしれない。しかし、現実には活用しないほうが合理的な家も存在する。構造上危険な建物、雨漏りや腐食が著しい建物、車両が安全に入れない土地、権利関係が複雑な物件、相続人が多数存在して意思決定できない住宅などでは、小規模利用であっても費用や危険が利用価値を上回る可能性が高い。
例えば、年間六万円の利用料が得られても、安全確保のために数十万円の修繕が必要なら、短期間では収支が合わない。さらに数年後に大規模修繕や解体が必要になるなら、利用を続けることで問題を先送りしているだけになることもある。建物の老朽化が進めば必要な修繕費は増え、事故が起きる危険も高まる可能性があるため、現在使用できる状態であることが、将来も安全に使用できることを保証するわけではない。
解体を選ぶ場合にも、単純に費用だけを比較すればよいわけではない。建物を撤去すると維持管理の負担が軽くなる可能性がある一方、土地の固定資産税の負担が変化することや、解体費用そのものが高額になることも考慮する必要がある。また、建物を残すことで土地の売却や別の利用が妨げられているなら、解体によって新たな選択肢が生まれる場合もある。
したがって、現状のまま所有を続ける、一部を利用する、売却する、解体するという選択肢について、一定期間の収入、費用、危険、将来の土地利用を比較することが望ましい。将来の収入や支出を現在の価値に換算して比べれば、目先の利用料だけでは見えない違いも明らかになる。空き家を活用すること自体を目的にせず、使う価値がある家は使い、使わないほうが合理的な家は撤去も含めて判断するという区別が必要なのである。
空き家を地域の経済資源として調べる
空き家の部分利用が本当に成立するかを確かめるには、成功事例を集めるだけでは不十分である。実際に契約が成立した物件と成立しなかった物件の両方を調べ、どのような条件が需要と収支に影響しているのかを検証する必要がある。
例えば、千葉県外房の一地域で調査を行うなら、最初に物件の安全性、権利関係、用途制限、最低限の整備費を確認し、利用可能な候補を選ぶ。そのうえで、小規模事業者や住民などに、保管場所や作業場所に関する具体的な困りごとを聞き取り、実際の物件の場所、広さ、料金、利用時間を示して申込みがあるかを確認する。需要を調べる段階では、空き家が多いから借り手もいるはずだという前提を置かないことが重要になる。
さらに、試験的な利用が成立した場合には、契約までに要した時間、募集費用、利用継続率、実際の入金額、追加管理費、設備の損耗、所有者の維持費削減額を記録する。収支が改善した物件だけを評価するのではなく、利用者が現れなかった物件や、費用が想定を上回った物件も含めて分析すれば、事業としての再現可能性を判断しやすくなる。
ここで最も重要な指標は、単に契約が成立した物件の割合ではない。安全性と法令適合を確保したうえで、所有者の経済状態が実際に改善した物件の割合である。利用料が得られても追加費用がそれを上回れば経済的な改善はなく、管理費が減少しても将来の高額修繕を考慮すれば損失が残る可能性がある。事業の効果を判断するには、一定の期間を通じて、何もしなかった場合と比べた改善額を測定する必要がある。
また、地域によって適した用途は変わるだろう。農業や建設業の事業者が多い地域では資材の保管需要が考えられるが、住宅地では日用品や趣味用品の収納需要が中心になるかもしれない。観光客が多い地域では短期的な利用を求める人がいる可能性もあるが、宿泊や不特定多数の立入りを伴う用途では、必要な許認可や安全対策が大きく変わる。地域の産業構成や生活行動を調べず、どこでも同じ用途を当てはめることは適切ではない。
このような調査を通じて初めて、空き家の部分利用が一部の特殊な成功例にとどまるのか、それとも地域の一定範囲で成立する小さな市場なのかを見極めることができる。全国に大量の空き家が存在することは事実だが、そのうち何戸が安全かつ合法的に小口利用でき、どれだけの需要を獲得できるかは、現在の住宅統計から直接計算できるものではない。
「家」ではなく、地域に余った場所として見る
人口が増え、住宅や事業用地の需要が拡大していた時代には、利用に適した土地や建物を確保することが大きな課題だった。家を建てるには土地を買い、事業を始めるには店舗を借り、商品を保管するには倉庫を契約しなければならず、使いやすい場所そのものが重要な経済資源だった。
ところが人口が減る地域では、その関係が少しずつ変化している。住宅や店舗として建てられた建物が、従来の用途では十分に使われなくなり、需要に対して場所の供給が余ることがある。ただし、人口が減少していても、交通条件のよい場所や新しい住宅には需要が残ることがあり、地域全体で一律に土地や建物の価値が下がるわけではない。
こうした変化は地域経済にとって深刻な問題である一方、場所を必要とする新しい仕事から見れば、条件の変化でもある。都市では高い家賃が障害となって試せなかった小さな事業でも、利用に必要な費用を低く抑えられれば、試験的に始められる可能性がある。ただし、場所が安くても、近隣に顧客がいない、交通が不便である、必要な設備がないといった条件があれば、事業の成立は難しい。
ここでも、「空き家があるから何かを始める」という順番では弱い。まず地域にどのような不便があり、人々が何に対してお金を払っているのかを調べ、その不便を解消するために場所が必要になったとき、初めて空き家を候補にすべきである。「空き家があるからカフェをやろう」ではなく、「継続的な需要が存在し、その需要を満たすには安い場所が必要だから空き家を使う」と考える。空き家を起点に商売を考えるのではなく、需要を起点に空き家を使うのである。
小さく使うという技術
人口が減る社会では、すべての建物を現役の住宅として維持することは難しい。売却しやすい家と売却が難しい家の違いは、建物の状態だけでなく、地域人口、交通条件、周辺施設、雇用機会などによっても生じる。行政がすべての空き家を買い取り、民間企業がすべてを再生することも現実的ではない以上、従来の住宅利用や大規模改修だけでは対応できない物件が残ることになる。
そうなると必要になるのは、価値の高い家を見つけることだけではなく、市場での価値が大きく失われた家の中から、まだ利用できる機能を見つけ出すことである。一軒の住宅を一つの商品として見るのではなく、部屋、庭、車庫、屋根のある空間、安全に電気を使用できる場所など、複数の機能の集合として捉える。その中の一つだけが地域の誰かの不便を解消し、必要な費用を上回る便益を生むのであれば、完全に役割を失う前に、もう一度使われる可能性が生まれる。
もちろん、その仕組みが大きな産業になる保証はない。月数千円の利用者を探し、建物を確認し、安全性を確保し、契約を整え、所有者と利用者の間を調整する仕事は、手間の割に利益が小さい可能性がある。需要が薄い地域では、どれほど管理を効率化しても採算が取れないこともあり、物件数の多さをそのまま事業機会の大きさと考えることはできない。
それでも、空き家問題のすべてを「高額改修して再生するか、解体するか」という二択で考える必要はない。その間には、数年だけ使う、一室だけ使う、月に数回だけ使うという中間的な利用方法が存在する。ただし、その方法が有効なのは、利用する期間を通じて安全性が確保され、契約や法律上の問題が整理され、得られる効果が追加費用を上回る場合に限られる。
そして、利用を続けることが合理的かどうかは、一度判断すれば終わりというものではない。建物は時間とともに劣化し、利用需要も地域の人口や産業の変化によって変わる。数年前には収支が成立していた物件でも、修繕費が増えたり利用者が減ったりすれば、別の判断が必要になる。小さく使うという考え方には、小さく始めるだけでなく、条件が悪くなれば利用を終える判断も含まれるのである。
売れないことと、役に立たないことは同じではない
空き家の前を通ると、私たちはつい、その家がいくらで売れるのかを想像する。しかし、百万円でも買い手が現れない家に市場価値がほとんどないことと、その場所が誰の役にも立たないことは同じではない。住宅という形では需要を失っていても、そこに残る一部の機能が誰かの生活や仕事を助ける可能性はある。
ただし、利用価値の存在は、収益性の証明ではない。小さな需要を見つけるには調査が必要であり、その需要が実際の契約に結びつくかどうかも確かめなければならない。利用料よりも管理費や移動費が大きくなれば取引は成立せず、安全確保や法律上の対応に高額な費用が必要なら、需要があっても利用しないほうが合理的な場合がある。
だからこそ、空き家活用に必要なのは希望的観測ではなく、小さな実験である。利用候補者が本当にいるのか、いくらなら払うのか、どの程度の距離まで利用するのか、年間の管理費はいくらなのか、最低限の修繕にいくら必要なのかを確かめ、その数字が合った物件だけを使えばよい。さらに、利用しなかった場合、売却した場合、解体した場合とも比較し、一定期間の費用と便益を確認することで、初めて経済的に合理的な判断に近づける。
誰かの倉庫になり、誰かの作業場所になり、誰かが月に数度訪れる場所になる。それだけで空き家問題そのものが解決するわけではないし、老朽化した建物をいつまでも残す理由にもならない。建物の状態によっては早期の撤去が必要であり、利用を始めたからといって所有者の管理責任や将来の解体費用がなくなるわけでもない。
それでも、解体までの十年間に、何の役割もないとは限らない。ただし、十年間安全に使用できるという保証があるわけではなく、利用できる期間は建物の状態によって判断し、その間も必要な点検と管理を続けることが前提になる。
かつて家族の暮らしを支えた家が、最後には誰かの工具を雨から守る屋根になり、小さな仕事を始める部屋になり、所有者の維持費を年間数万円だけ軽くする場所になる。その程度の使われ方であっても、安全性と採算性が確保されているなら、経済的な意味は残る。
空き家の未来を考えるとき、私たちは「再生」か「解体」かという鮮やかな答えを求めがちである。しかし、人口が減っていく社会では、その二つの間にある、住宅としては役割を終えながらも、部分的な機能が残っている建物をどう扱うかという問題が重要になるかもしれない。
立派に生まれ変わらなくてもよいし、大きな利益を生み出さなくてもよい。ただ、実際の需要を確かめ、安全と法律を守り、投じる費用より得られる効果が大きい間だけ、小さく使う。そして、その条件が失われたときには、利用を終えることも選択肢として残しておく。
人口減少社会で必要になるのは、すべての空き家を蘇らせる技術ではない。使える家と使えない家を冷静に分け、残された小さな価値を過大評価も過小評価もせず、経済的な合理性が保たれる範囲で使い、役割を終えた建物については適切に次の判断を下す技術なのではないだろうか。
