地方移住の魅力としてよく挙げられるのが、住宅価格や家賃の安さです。都市部では数千万円する戸建て住宅が、地方では数百万円で売られていることもあり、賃貸住宅についても都市部より低い家賃で広い住宅を借りられる地域があるため、「都市部で家賃を払い続けるより、地方で安い中古住宅を買った方が得なのではないか」と考える人は少なくありません。

　確かに、住宅の購入価格や家賃だけを比べれば、地方移住が大幅に有利に見えるケースがあります。しかし、実際の生活では住宅費だけを支払うわけではなく、自動車、固定資産税、住宅修繕、光熱費、庭や敷地の管理、通院や買い物のための移動、さらに将来その住宅を売却したり処分したりする費用まで含めて考えなければ、本当の経済負担は分かりません。

　そこでこの記事では、60歳前後の夫婦2人が都市近郊の賃貸住宅から地方の中古戸建てへ移住するモデルケースを設定し、住宅、交通、自動車、光熱・水道を中心とした10年間の主要生活固定費を比較します。ここで示す金額は全国共通の平均値ではなく、地方移住の経済性をどのように計算すればよいのかを考えるためのシミュレーションであり、地域、住宅状態、車種、年間走行距離、家族構成などによって結果は大きく変化します。

　なお、今回の基本計算では分かりやすさを優先し、金利、物価上昇、家賃上昇、資金運用による収益などの「お金の時間価値」は直接反映していません。また、食費、通信費、医療費、娯楽費などについても個人差が大きいため中心的な比較から外し、都市近郊と地方で差が生じやすい住宅、交通、自動車、光熱・水道を比較します。

住宅価格だけを比べると地方は大幅に安く見える

　例えば、都市近郊で月8万円の賃貸住宅に住んでいる夫婦が、地方で500万円の中古戸建てを購入するとします。都市近郊で月8万円の家賃を10年間支払えば家賃だけで960万円となるため、500万円の地方住宅と単純に比較すると、地方の方が460万円安く見えます。

8万円 × 12か月 × 10年 ＝ 960万円

960万円 － 500万円 ＝ 460万円

　しかし、この460万円をそのまま地方移住による節約額と考えることはできません。地方住宅を購入すれば、不動産取得時の諸費用、入居前修繕、固定資産税、火災・地震保険、屋根や外壁の修繕、給湯器や給排水設備の交換、庭や敷地の管理などが必要になり、公共交通が少ない地域では夫婦それぞれに自動車が必要になることもあるため、住宅価格の差より自動車費などの差の方が大きくなる可能性もあるからです。

　したがって、地方移住の経済性を見る場合には、「住宅がいくらで買えるか」だけではなく、「その地域で10年間生活するために合計でいくら必要になるか」という視点で比較する必要があります。

全国平均の家賃だけでは移住先を判断できない

　総務省統計局の2023年住宅・土地統計調査によると、借家のうち専用住宅の全国平均家賃は1か月当たり5万9,656円で、2018年と比べ7.1％上昇しています。しかし、この数字は全国平均であり、東京圏などの都市部と地方都市、農村部では家賃水準が大きく異なるほか、同じ自治体の中でも駅からの距離、住宅面積、築年数、駐車場の有無などによって条件は変わります。

　このため、実際に移住を検討する際には、全国平均をそのまま当てはめるのではなく、現在住んでいる地域で実際に負担している家賃と、移住候補地の住宅価格や募集家賃を個別に比較することが重要です。今回は比較を分かりやすくするため、都市近郊の家賃を月8万円と仮定します。

今回のモデルケース

都市近郊で暮らし続ける場合

地方へ移住する場合

　このモデルでは、食費や通常の日用品費については都市近郊と地方で大きく変わらないものとして比較から外しますが、実際には近隣店舗の価格、宅配利用、家庭菜園などによって差が生じるため、個別の移住計画では必要に応じて追加して計算する必要があります。

都市近郊で10年間暮らす住宅費

　家賃月8万円を10年間支払えば960万円となり、これに2年ごとの更新料を4回として32万円、2年間で2万円程度の火災保険等を5回として10万円、10年後の退去時負担を10万円と仮定すると、住宅関係の支出は合計1,012万円になります。

　賃貸住宅では10年間家賃を払い続けても土地や建物は資産として残りませんが、その一方で、固定資産税や屋根、外壁、給排水設備などの大規模修繕を直接負担する必要はなく、仕事や家族構成、健康状態など生活条件が変化した場合にも比較的容易に転居できるという利点があります。

地方住宅では500万円の住宅が500万円では済まない

　地方で500万円の中古住宅を購入するとしても、実際の初期費用は購入価格だけではありません。登記関係費用、税金、司法書士報酬、不動産仲介関係費用、建物調査などを合わせて80万円、さらに築35年の住宅を最低限安心して使用するための入居前修繕を200万円と仮定します。

　購入価格500万円に購入諸費用80万円、入居前修繕200万円を加えると、入居までに必要な住宅関係費用は780万円となります。

500万円 ＋ 80万円 ＋ 200万円 ＝ 780万円

　低価格の中古住宅では、住宅本体の価格が安いからといって登記、仲介、調査などの費用まで比例して安くなるとは限らず、結果として購入価格に対する諸費用の割合が高くなることがあります。そのため、「500万円の家だから600万円程度あれば十分」と考えるのではなく、購入前に諸費用と修繕費を分けて見積もる必要があります。

地方住宅では購入後も維持費が続く

　住宅を所有すると、購入後も固定資産税、火災・地震保険、敷地管理、小修繕などの支出が継続します。今回のモデルでは、固定資産税等を年間6万円、火災・地震保険等を5万円、草刈りや庭木管理を5万円、浄化槽管理を4万円、小修繕を5万円とし、年間25万円、10年間で250万円とします。

　ここで注意したいのは、固定資産税は中古住宅の購入価格から単純に決まるわけではなく、固定資産税評価額、土地や建物の条件、住宅用地に対する軽減などによって変わることです。そのため、実際の購入判断では売主側の課税明細などを確認することが重要であり、下水道が整備されている地域では浄化槽管理費が不要になる一方、上下水道料金や地域特有の負担が生じる場合もあります。

築35年住宅では臨時修繕も考えておく

　中古住宅では、購入時に一定の修繕を行ったとしても、その後10年間に設備の故障や追加補修が発生する可能性があります。今回のモデルでは、購入時に交換していない設備や、その後の使用によって新たに劣化した部分を対象として、10年間で150万円の追加修繕を見込みます。

　実際の修繕額は住宅の状態によって大きく変わり、屋根、基礎、配管などに重大な問題があれば数百万円単位の追加費用になることもありますが、反対に、購入前に十分な改修が行われている住宅であれば今回の150万円を大きく下回る可能性もあります。したがって、築年数だけを見るのではなく、建物の状態と過去の修繕履歴を確認することが重要です。

10年後にいくらで売れるかが大きな変数になる

　持ち家と賃貸を比較するときには、住宅購入に支払った金額だけでなく、10年後にどの程度の資産価値が残っているかも考える必要があります。今回のモデルでは、500万円で購入した住宅を10年後に300万円で売却し、仲介、片付け、登記その他の売却関連費用として50万円かかると仮定するため、売却手取額は250万円となります。

300万円 － 50万円 ＝ 250万円

　ただし、この250万円は保証された金額ではなく、地方住宅の将来価格は人口動態、駅や商業施設との距離、土地価格、接道状況、上下水道、災害リスク、建物状態などに強く左右されます。特に低価格地域では建物価格がほぼゼロになり、土地そのものの価値が住宅全体の売却価格を左右することもあるため、「500万円で購入したのだから10年後にも300万円程度では売れるだろう」と考えるのは危険です。

　実際の移住計画では、国土交通省の不動産情報などを使って候補地域の実際の取引価格を確認し、将来売却価格については強気、標準、慎重という複数の条件で試算する方が安全です。

地方住宅の10年間の住宅負担

　都市近郊の賃貸住宅が1,012万円であるのに対し、地方住宅は930万円となるため、住宅だけを比較すれば地方の方が82万円少なくなります。しかし、その差は10年間で82万円、1か月当たりでは約6,800円にすぎません。

　最初に「都市近郊の家賃960万円」と「地方住宅の購入価格500万円」だけを比べた段階では460万円の差がありましたが、購入諸費用、修繕、税金、維持管理、売却価値まで含めると差は82万円まで縮小します。このことからも、地方移住の経済性を住宅の表示価格だけで判断すると、実際の負担を大きく見誤る可能性があることが分かります。

地方移住の損得を大きく左右する自動車

　地方移住では、住宅費以上に自動車が家計を左右する場合があります。都市近郊では夫婦で1台を共有し、徒歩や公共交通を併用できる家庭であっても、地方では勤務先、買い物、通院などの時間が異なるため、夫婦それぞれに自動車が必要になることがあるからです。

　政府の家計調査でも、自動車購入、燃料、整備、自動車保険などは自動車等関係費として家計支出の重要な一分野となっていますが、全国平均には自動車を保有していない世帯や購入時期の異なる世帯も含まれます。このため、地方移住を検討するときには平均額をそのまま使用するより、必要な台数と実際の年間走行距離を設定して計算する方が適切です。

都市近郊の自動車・交通費

地方の自動車・交通費

　この条件では、地方の自動車・交通費は都市近郊より10年間で226万円高くなります。住宅では地方が82万円有利でしたが、自動車・交通費では226万円不利になるため、住宅費と交通費を合わせると地方側が144万円高くなり、住宅価格の安さだけでは自動車2台分の負担を吸収できない結果になります。

940万円 － 714万円 ＝ 226万円

226万円 － 82万円 ＝ 144万円

自動車を2台から1台へ減らせれば結果は大きく変わる

　地方でも夫婦で1台を共有できるのであれば、2台目の車両購入費、自動車保険、税金、車検、整備などを削減できます。ただし、自動車を2台から1台にしたからといって地方で必要な走行距離そのものが半分になるわけではなく、買い物や通院までの距離は変わらないため、燃料費については2台目の費用をそのまま全額削減できると考えるのではなく、1台へ集約した後の年間走行距離を改めて計算する必要があります。

　今回、説明用として2台目を持つことによる追加負担を10年間で約300万円と置けば、地方側の総負担は2,270万円から1,970万円へ低下し、都市近郊の2,046万円より76万円少なくなります。

2,270万円 － 300万円 ＝ 1,970万円

2,046万円 － 1,970万円 ＝ 76万円

　このように、自動車を何台保有しなければならないかは、地方移住の経済性を大きく左右します。「地方だから安いか」という比較よりも、移住候補地で夫婦それぞれに自動車が必要なのか、1台を共有できるのかという生活動線の方が、実際の家計には大きな意味を持つ場合があります。

地方の戸建ては光熱費が安いとは限らない

　地方では住宅価格が安くても、都市部の集合住宅より住宅面積が広くなりやすく、築年数の古い戸建てでは断熱性能が低い場合もあります。環境省の家庭部門の調査でも、戸建住宅世帯は集合住宅世帯より年間のエネルギー支払額が高い傾向が確認されているため、地方へ移住すれば光熱費まで自動的に下がると考えるのは適切ではありません。

　今回のモデルでは、電気・ガス、水道その他を合わせて都市近郊を年間32万円、地方を年間40万円と仮定します。

　この金額は全国統計から直接導いた平均値ではなく、あくまで今回のモデルにおける説明用の仮定です。実際の光熱費は気候、住宅面積、断熱性能、給湯方式、太陽光発電の有無などによって大きく異なるため、個別の移住計画では現在の実績値と候補住宅の条件から推定する必要があります。

住宅・交通・光熱費を合計すると地方が224万円高くなる

　今回設定した条件では、地方移住後の主要生活固定費は10年間で2,270万円となり、都市近郊の2,046万円より224万円高くなります。10年間で224万円という差は、1年当たりでは22万4,000円、1か月当たりでは約1万8,700円に相当します。

224万円 ÷ 120か月 ＝ 約1万8,700円

　ただし、この224万円は「地方移住すると平均して224万円高くなる」という統計的な結論ではありません。家賃8万円、地方住宅500万円、入居前修繕200万円、自動車2台、年間走行距離1万5,000キロメートル、10年後の売却手取250万円など、今回設定した条件を前提とした結果であり、条件が一つ変わるだけでも結論が逆転する可能性があります。

　したがって、この記事で重要なのは224万円という金額そのものではなく、住宅修繕、自動車台数、光熱費、将来売却価格などのどの要因が、地方移住の負担をどの程度増減させているのかを把握することです。

都市近郊の家賃はいくらなら損益が逆転するのか

　今回のモデルでは都市近郊の家賃を月8万円としていますが、その他の条件を変えず、更新料も家賃1か月分として連動すると仮定すると、地方側の2,270万円とほぼ同じになる都市近郊の家賃は月約9万8,000円です。

　したがって、このモデルでは都市近郊の家賃が月8万円程度であれば地方側の方が高くなりますが、家賃が月10万円前後になると両者の総負担は近づき、それを超えて高くなるほど地方移住が金銭的に有利になりやすくなります。逆に言えば、「地方住宅が500万円だから安い」と判断するより、現在支払っている家賃、駐車場代、自動車台数などを使って自分自身の損益分岐点を計算する方が、実際の移住判断には有効です。

移動時間や住宅管理時間も生活上のコストになる

　金銭支出とは別に、地方生活では買い物、通院、行政手続、庭や住宅の管理に時間を使う場合があります。例えば、地方移住によって買い物に週1時間、通院・薬局に月2時間、行政・金融関係に月1時間、住宅・敷地管理に月4時間の追加時間が発生すると仮定すると、年間136時間、10年間では1,360時間になります。

　この時間を仮に1時間1,500円で評価すると204万円相当になりますが、これは実際に204万円を支払うという意味ではなく、退職後の時間を1時間いくらと評価するかも人によって大きく異なります。そのため、現金支出2,270万円に204万円をそのまま加えるのではなく、10年間で1,360時間を運転や住宅管理に使う生活を本人が負担と感じるのか、それとも庭仕事や運転を生活の一部として楽しめるのかを考えるための参考値として扱う方が適切です。

都市部で通勤している場合は逆方向の時間効果もある

　地方移住によって退職したり在宅勤務へ移行したりするのであれば、都市部での通勤時間が減少する可能性があります。総務省の2021年社会生活基本調査でも、神奈川県、千葉県、東京都、埼玉県などでは平日の通勤・通学時間が長い傾向が示されており、都市近郊で長時間通勤をしている人にとっては、地方移住によって失われる時間より、取り戻せる時間の方が大きくなる場合があります。

　仮に現在の往復通勤時間が1時間30分、年間勤務日数が240日であれば、年間の通勤時間は360時間、10年間では3,600時間になります。

1.5時間 × 240日 × 10年 ＝ 3,600時間

　地方移住によってこの時間が大幅に減るのであれば、買い物や通院のための移動時間が増えても、生活全体の移動時間は減少する可能性があります。そのため、時間を比較するときには、地方移住によって新たに増える時間だけでなく、通勤や混雑など移住によって減少する時間も同時に計算する必要があります。

20年、30年住めば購入が必ず有利になるわけではない

　住宅購入時の登記費用や仲介費用などは一度だけ発生するため、同じ住宅に長期間住めば1年当たりの初期費用は小さくなり、この意味では3年から5年で再移住する場合より20年以上住む方が住宅購入の経済性は高くなりやすいと考えられます。

　しかし、居住期間が長くなるほど、屋根、外壁、給排水設備、浴室、給湯器などの大規模修繕が必要になる可能性も高くなるため、「長く住めば必ず購入の方が安い」と単純には言えません。特に60歳前後で地方へ移住する場合には、10年間だけではなく、その後75歳、80歳となったときにもその住宅で暮らし続けるのか、途中でより便利な地域へ再移住するのかまで含めて考える必要があります。

お金の時間価値を考えると比較はさらに複雑になる

　今回の基本計算では、現在支払う100万円と10年後に受け取る100万円を同じ金額として扱っていますが、金融的には現在のお金と将来のお金の価値は同じではありません。例えば年2％程度の割引率で考えると、10年後に受け取る250万円の現在価値は約205万円となるため、10年後の住宅売却手取を現在の250万円と同じ価値として扱う今回の単純計算は、購入側をやや有利に見せる可能性があります。

　一方で、都市近郊の家賃960万円も全額を現在支払うわけではなく、10年間にわたって支払うため、こちらも現在価値へ換算しなければ厳密な比較にはなりません。より精密に比較する場合には、NPV（Net Present Value・正味現在価値）を用いて各年の支出と10年後の売却収入を現在価値へ換算する方法がありますが、一般的な移住判断では、まず現在価格による10年間の総負担を比較し、必要に応じて金利や資金運用の影響を加える方法でも実用上は十分です。

地方移住の3つのシナリオ

　地方住宅では、修繕費、自動車台数、将来売却価格などの不確実性が大きいため、一つの条件だけで判断せず、楽観、標準、慎重という複数のシナリオを作る方が安全です。

　標準シナリオ2,270万円に対して、慎重シナリオでは入居前修繕が200万円増え、追加修繕が150万円増え、10年後の売却手取が200万円減るため、10年間総負担は約2,820万円になります。このように、地方移住の経済性は住宅購入価格そのものより、修繕費、自動車台数、売却可能性といった条件によって大きく変化するため、標準条件だけではなく、慎重シナリオになっても家計を維持できるかを確認することが重要です。

地方移住が有利になりやすい条件

　今回の標準モデルでは地方側が224万円高くなりましたが、自動車を1台で生活できる、入居前修繕が少なくて済む、都市部で高い家賃や駐車場代を支払っている、比較的長期間居住する予定がある、将来も一定の住宅価値が残るといった条件が重なるほど、地方移住は金銭的に有利になりやすくなります。

　例えば、都市部の駐車場代が今回の月1万2,000円ではなく月3万円であれば、10年間では360万円となり、今回の条件より216万円増えることになります。この差だけでも標準モデルにおける地方側の224万円の不利の大部分が解消されるため、現在の家賃と駐車場代が高い世帯ほど、地方移住による住宅・駐車費の削減効果は大きくなります。

　反対に、地方でも自動車を2台保有しなければならず、築古住宅で大規模修繕が必要となり、さらに10年後にはほとんど売却できないという条件が重なれば、住宅の購入価格そのものが安くても、総負担では都市近郊を大きく上回る可能性があります。

60歳前後の移住では自動車を運転できなくなった後も考える

　60歳で地方へ移住する場合、今回の10年間比較が終わる70歳前後は、まだその後の生活が長く続く可能性があります。現在は夫婦とも問題なく自動車を運転できたとしても、75歳、80歳となったときに同じような生活を続けられるとは限らないため、現在スーパーまで自動車で15分だから問題ないという判断だけでは不十分です。

　将来自動車を運転しなくなった場合でも食品を購入できるのか、病院や薬局へ行けるのか、タクシーやデマンド交通を利用できるのか、食品宅配や移動販売が利用できるのかといった条件まで確認する必要があります。また、自治体に地域交通制度が存在していても、自宅の地区が運行区域外であったり、利用できる曜日や時間帯が限られていたりする場合があるため、「地域交通がある」という名称だけで判断せず、自宅から病院やスーパーまで実際に利用可能かを確認することが重要です。

移住前には実際の生活動線を試す

　地図上でスーパーまで10キロメートル、病院まで20キロメートルと表示されていても、実際の生活負担は距離だけでは決まりません。道路幅、信号、渋滞、坂道、積雪、夜間の暗さ、ガソリンスタンドの位置、病院や商業施設の駐車場から入口までの距離などによって、同じ10キロメートルでも負担は大きく変わります。

　そのため、移住候補地を訪れる際には観光地だけを見るのではなく、実際に朝の時間帯にスーパーへ行き、病院まで運転し、夜間や雨天時にも道路状況を確認すると、移住後の生活を具体的に想像しやすくなります。可能であれば数日から数週間程度試住し、買い物、通院、給油、ごみ出しなどの日常生活を実際に体験する方が、住宅価格や地図だけを見て判断するより移住後の生活とのずれを小さくできます。

費用が高くても地方移住が合理的な場合はある

　今回の標準モデルでは地方移住の方が10年間で224万円高くなりましたが、これは地方移住に価値がないという意味ではありません。月額に換算すれば約1万8,700円であり、その追加負担によって広い住宅、庭、静かな環境、趣味の作業空間、ペットとの生活、自然環境などが得られるのであれば、その人にとって十分に合理的な支出になる可能性があります。

　一方で、住宅が安いという理由だけで移住したものの、実際には毎日の運転、草刈り、住宅修繕、買い物や通院の移動を負担に感じるのであれば、金銭面だけでなく生活満足度の面でも不利になる場合があります。したがって、移住判断では金額と生活価値を一緒にして考えるのではなく、まず10年間に必要となる金額を計算したうえで、「その差額を支払ってでも得たい暮らしなのか」と考える方が整理しやすくなります。

地方移住で重要なのは住宅価格ではなく総負担

　今回のモデルケースでは、都市近郊の住宅、自動車・交通、光熱・水道を合わせた10年間の主要生活固定費は2,046万円となり、地方移住後は2,270万円となったため、標準条件では地方側が224万円高くなりました。しかし、この差を生んだ主要因は500万円という住宅購入価格ではなく、住宅修繕、自動車2台の保有、戸建住宅の光熱・管理負担であり、逆に自動車を1台で生活できる地域を選び、状態の良い住宅を購入し、現在の都市部で高い家賃や駐車場代を支払っているのであれば、地方側が有利になる可能性があります。

　したがって、地方移住を検討するときに確認すべきなのは「地方の家はいくらで買えるのか」という一点ではありません。現在の住宅費、自動車費、交通費、光熱費を実績から把握したうえで、移住後に必要となる住宅取得費、維持管理費、自動車費、10年間の臨時修繕、さらに10年後の売却や再移住までを同じ条件で比較することが重要です。

　地方移住は必ず生活費が安くなる方法でもなければ、必ず都市生活より不便になる選択でもありません。住宅、交通、家族構成、仕事、年齢、健康状態、地域の利便性、将来の住み替えまで含めて考えて初めて、その人にとって経済的に合理的な移住なのかを判断できます。

　特に60歳前後からの移住では、現在から10年間だけを見るのではなく、70歳、75歳、80歳になったときにもその住宅と地域で暮らし続けられるかという視点が欠かせません。住宅価格の安さは地方移住を考える入口の一つにすぎず、本当に比較すべきなのは、その場所で長く暮らし続けるために必要となる住宅、交通、維持管理を含めた総負担なのです。

参考にした主な公的統計・制度資料

　家賃については総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査」、通勤・通学時間については総務省統計局「2021年社会生活基本調査」、住宅形態別のエネルギー支出については環境省「家庭部門のCO2排出実態統計調査」、地域別の不動産取引価格については国土交通省「不動産情報ライブラリ」などを参考にしています。

　ただし、これらの全国統計は個々の移住世帯の費用を直接示すものではなく、実際に移住を検討するときには全国平均よりも、現在の家計実績と移住候補地の住宅価格、税金、交通条件、修繕見積りを使って個別に計算することが重要です。