親が亡くなり、実家を相続したものの、自分や家族が住む予定がない場合、「早めに売った方がよいのではないか」と考える人は少なくありません。
不動産会社に査定を依頼し、「300万円程度で売れそうです」と言われれば、300万円が手元に残るように感じることもあります。
しかし、相続した実家の売却では、査定価格と実際の手取額は同じではありません。
売却するまでには、相続登記、家財の整理、建物の管理、草刈り、修繕、測量、解体、仲介手数料、税金などが関係します。
さらに、売却に時間がかかれば、その間も固定資産税、保険料、管理費、交通費などが発生します。
例えば、300万円で売れるまで2年間待つ場合と、250万円で早期に売却する場合では、一見すると300万円で売る方が有利に見えます。
ところが、年間25万円の維持費がかかるなら、2年間で50万円を負担します。
300万円で売却－2年間の維持費50万円
＝実質250万円
この場合、250万円で早期に売却する案と、金額上の差はほとんどありません。
しかも、2年間の管理作業、遠方からの移動、建物の劣化、将来の値下がりまで考えると、早期売却の方が有利になる可能性もあります。
相続した実家を売るときに重要なのは、査定価格の高さだけではありません。
売却までの期間、必要経費、税金、相続人間の合意、建物状態、将来の処分可能性を含めて比較する必要があります。
この記事では、相続した実家を売る前に確認したい10項目を、一般的な地方の戸建てをモデルケースとして整理します。
記事内の金額は、判断方法を説明するための試算例です。実際の費用、税額、売却価格は、物件、地域、建物状態、相続関係などによって異なります。
相続した実家の売却は「いくらで売れるか」だけでは決められない
相続した実家について、最初に不動産会社へ査定を依頼すること自体は有効です。
現在の市場でどの程度の価格が期待できるかを把握しなければ、売却、賃貸、保有、解体などを比較できないからです。
ただし、査定価格だけで売却方法を決めると、実際の手取額や将来負担を見誤る可能性があります。
売却による実質的な手取額は、次のように考えます。
実質手取額
＝売却代金
－売却に直接かかる費用
－売却までの維持費
－家財処分費
－修繕費
－測量費
－解体費
－税金
修繕や解体を行わない場合、その費用は発生しません。
一方で、何もせず売り出すと、売却価格が下がったり、買い手が見つかるまで時間がかかったりすることがあります。
つまり、費用をかければ必ず高く売れるわけではなく、費用をかけなければ必ず損になるわけでもありません。
物件ごとに、どの費用をかけると売却条件がどの程度改善するのかを確認する必要があります。
今回のモデルケース
この記事では、次のような地方の実家を相続したケースを想定します。
| 項目 | 仮定条件 |
|---|---|
| 土地面積 | 250平方メートル |
| 建物面積 | 100平方メートル |
| 建物構造 | 木造2階建て |
| 築年数 | 45年 |
| 空き家期間 | 1年 |
| 相続人 | 兄弟2人 |
| 査定価格 | 300万円 |
| 年間維持費 | 25万円 |
| 家財処分費 | 50万円 |
| 最低限の修繕費 | 80万円 |
| 解体費 | 200万円 |
| 売却までの想定期間 | 6か月～3年 |
| 所有者の居住地 | 実家から片道100キロメートル |
今回は説明を分かりやすくするため、比較的低価格で取引される地方の戸建てを想定しています。
都市近郊の土地価値が高い住宅や、建物状態の良い住宅では、結果が大きく異なります。
確認項目1 相続登記が完了しているか
最初に確認するのは、実家の名義です。
不動産の所有者が亡くなった後も、登記上の名義が亡くなった人のままになっている場合があります。
相続した不動産を売却するには、誰がその不動産を相続したのかを明確にし、原則として相続人名義への相続登記を行う必要があります。
相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。
名義が故人のままでは売却準備が進まない
不動産会社へ査定を依頼することはできても、最終的な売買契約や所有権移転を行う段階では、現在の権利関係を明確にする必要があります。
相続人が1人であれば比較的整理しやすい場合がありますが、兄弟姉妹、甥や姪、前婚の子など、関係者が多い場合は手続が複雑になります。
特に、何代にもわたって相続登記を行っていない場合は、現在の相続人を確定するために、多数の戸籍を収集しなければならないことがあります。
売却価格より先に権利関係を確認する
査定価格が高くても、相続人を確定できなかったり、遺産分割協議がまとまらなかったりすれば、すぐには売却できません。
最初に確認するものは、次の書類です。
- 登記事項証明書
- 固定資産税の納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面
- 遺言書
- 遺産分割協議書
- 被相続人と相続人の戸籍関係書類
書類が見つからない場合でも、法務局や自治体などで取得できるものがあります。
相続関係や登記手続に不明点がある場合は、司法書士、弁護士、法務局などへの確認が必要です。
確認項目2 相続人全員の意向が一致しているか
実家を複数人で相続した場合、建物の状態や売却価格よりも先に、相続人間の意向を確認する必要があります。
例えば、兄は「早く売りたい」と考えていても、弟は「思い出があるので残したい」と考えているかもしれません。
また、売却自体には同意していても、希望価格が異なることがあります。
共有不動産では一人だけで全体を売れない
兄弟2人が2分の1ずつ共有している不動産について、実家全体を売却するには、通常、共有者全員の協力が必要になります。
一人が売却に反対すれば、不動産全体の売却は進みません。
自分の共有持分だけを売却する方法が理論上考えられる場合でも、一般の買い手にとって利用しにくく、売却条件が大幅に不利になる可能性があります。
売却前に決めておきたい事項
相続人間では、少なくとも次の事項を確認します。
- 実家を売却するか
- 売却せず保有する可能性はあるか
- 誰が売却手続を担当するか
- 査定を何社に依頼するか
- いくらまで値下げを認めるか
- 家財の整理を誰が行うか
- 維持費を誰が負担するか
- 売却代金をどのように分けるか
- 修繕や解体を行うか
- 仏壇、写真、重要書類をどう扱うか
口頭だけで決めると、後で認識の違いが生じることがあります。
重要な事項は、メールや書面などで記録を残しておく方が安全です。
確認項目3 査定価格と実際の成約価格を分けて考えているか
不動産会社から「300万円程度」と査定されたからといって、300万円で確実に売れるわけではありません。
査定価格は、不動産会社が周辺事例、土地条件、建物状態、市場動向などをもとに算出する予想価格です。
実際の売却価格は、買い手との交渉、売却期間、修繕状態、残置物、境界、接道条件などによって変わります。
査定価格には複数の意味がある
不動産会社によっては、比較的早く売れる価格を提示する場合があります。
一方で、売主の期待に合わせて、やや高めの査定価格を提示する場合も考えられます。
そのため、査定額を見るときは、金額だけでなく、次の点を確認します。
- 査定の根拠となった取引事例
- 土地価格と建物価格の内訳
- 想定する売却期間
- 同じ価格帯の競合物件
- 値下げを検討する時期
- 買取価格との違い
- 古家付き土地としての評価
- 解体後の土地価格
- 再建築の可否
- 買い手として想定している層
1つの査定額ではなく価格帯で考える
売却価格は、1つの数字ではなく、複数のシナリオで考える方が現実的です。
| シナリオ | 想定売却価格 | 想定期間 |
|---|---|---|
| 強気価格 | 350万円 | 2～3年 |
| 標準価格 | 300万円 | 1年前後 |
| 早期売却価格 | 250万円 | 3～6か月 |
| 不動産会社の買取 | 150万円 | 比較的短い |
これは説明用の仮定です。
重要なのは、「350万円で売れる可能性」だけを見るのではなく、「何年待つ必要があるか」「待っても売れなかった場合にどうするか」を同時に考えることです。
確認項目4 売却までの年間維持費を計算しているか
相続した実家に誰も住まなくても、費用がなくなるわけではありません。
売却までの間には、固定資産税、保険、草刈り、庭木管理、換気、清掃、修繕、交通費などが発生します。
今回のモデルケースでは、年間維持費を次のように仮定します。
| 項目 | 年間試算額 |
|---|---|
| 固定資産税等 | 6万円 |
| 火災保険等 | 4万円 |
| 草刈り・庭木管理 | 6万円 |
| 換気・清掃・点検 | 4万円 |
| 小規模修繕 | 3万円 |
| 現地までの交通費 | 2万円 |
| 合計 | 25万円 |
実際の費用は、建物、敷地、地域、保険内容、管理方法などによって異なります。
売却に時間がかかるほど実質手取額は減る
査定価格300万円の物件を、3年間かけて300万円で売却したとします。
3年間の維持費
＝年間25万円×3年
＝75万円
売却代金から維持費だけを差し引くと、実質225万円です。
300万円－75万円
＝225万円
一方、250万円で半年以内に売却でき、半年分の維持費を12万5,000円とすると、維持費差引後は237万5,000円です。
| 売却方法 | 売却代金 | 維持費 | 差引額 |
|---|---|---|---|
| 300万円で3年後に売却 | 300万円 | 75万円 | 225万円 |
| 250万円で半年後に売却 | 250万円 | 12万5,000円 | 237万5,000円 |
このモデルでは、売却価格が50万円低くても、早期売却の方が差引額は12万5,000円多くなります。
さらに、3年間の管理作業や建物劣化を考えると、差は大きくなる可能性があります。
自分で管理する時間も負担になる
自分で月1回実家へ行き、換気、清掃、郵便物確認、草刈りなどを行う場合を考えます。
往復移動と作業を合わせて、1回5時間かかるとします。
年間作業時間
＝5時間×12回
＝60時間
自分の時間を1時間2,000円と評価すると、年間12万円です。
60時間×2,000円
＝12万円
実際に現金を支払っていなくても、時間と労力が使われています。
売却を待つ費用には、金銭だけでなく管理時間も含める必要があります。
確認項目5 家財や残置物の処分費を見積もっているか
相続した実家には、家具、家電、衣類、食器、布団、書類、写真、仏壇、農機具などが残っていることがあります。
売却時に家財をそのまま引き渡せるとは限りません。
一般の個人へ売却する場合は、売主側で片付けることを求められるケースがあります。
家財処分は金額だけの問題ではない
家財処分では、次の作業が必要です。
- 必要な物と不要な物を分ける
- 相続人間で形見分けをする
- 写真や重要書類を確認する
- 個人情報を含む書類を処分する
- 家電や大型家具を搬出する
- 一般廃棄物の収集方法を確認する
- 仏壇や神棚の扱いを決める
- 物置や倉庫の中も確認する
家財処分を業者へ依頼する場合でも、残す物を相続人が判断しなければならないことがあります。
今回のモデルケース
今回のモデルケースでは、家財処分費を50万円と仮定します。
ただし、相続人が自分たちで20日間かけて整理する場合、業者費用を抑えられる可能性があります。
自分の作業時間を1日1万円と評価すると、20日間で20万円です。
時間負担
＝1万円×20日
＝20万円
処分場までの運搬車両、燃料、分別用品、宿泊費なども必要になる可能性があります。
したがって、「自分で片付ければ無料」とは限りません。
確認項目6 修繕して売るべきか、そのまま売るべきか
古い実家を売る前に、壁紙、畳、水回り、屋根などを修繕した方が高く売れるのではないかと考えることがあります。
修繕によって買い手が見つかりやすくなる可能性はあります。
しかし、修繕費を売却価格の上昇によって回収できるとは限りません。
80万円の修繕で売却価格はいくら上がるのか
次の2つを比較します。
| 売却案 | 修繕費 | 売却価格 | 修繕費差引後 |
|---|---|---|---|
| 現状のまま売却 | 0円 | 250万円 | 250万円 |
| 80万円修繕して売却 | 80万円 | 300万円 | 220万円 |
このモデルでは、修繕によって売却価格が50万円上がっても、80万円の費用を回収できません。
売却価格の上昇50万円－修繕費80万円
＝30万円の負担増加
一方、修繕によって売却期間が2年から半年に短縮されるなら、維持費の削減効果があります。
年間維持費25万円として、1年6か月短縮できれば、維持費は37万5,000円減少します。
25万円×1.5年
＝37万5,000円
この場合は、売却価格上昇50万円と維持費削減37万5,000円を合わせて、87万5,000円の効果があります。
修繕費80万円を上回るため、修繕が合理的になる可能性があります。
価格上昇50万円
＋維持費削減37万5,000円
－修繕費80万円
＝7万5,000円
つまり、修繕の効果は、売却価格だけでなく売却期間も含めて評価する必要があります。
売却前に優先したい修繕
一般に、好みが分かれる内装を全面的に変更するより、次のような問題を整理する方が売却条件の改善につながる可能性があります。
- 雨漏り
- 漏水
- 排水不良
- 危険な床
- 割れた窓
- 倒れそうな塀
- 越境している庭木
- 大量の残置物
- 害虫や小動物
- 臭気
- 電気や水道の使用可否
ただし、どの修繕が有効かは物件と買い手によって異なります。
工事を発注する前に、不動産会社へ「この修繕によって売却価格や売却期間がどの程度変わるか」を確認することが重要です。
確認項目7 解体して更地にする方が有利か
建物が古い場合、「解体して土地だけにすれば売れやすくなる」と考えることがあります。
確かに、買い手が新築を希望している場合は、更地の方が利用しやすい可能性があります。
一方で、解体費を売主が負担しても、土地価格が同じだけ上がるとは限りません。
古家付きと更地を比較する
今回のモデルケースで、次の条件を仮定します。
| 売却方法 | 売却価格 | 解体費 | 差引額 |
|---|---|---|---|
| 古家付きで売却 | 250万円 | 0円 | 250万円 |
| 解体後に更地で売却 | 400万円 | 200万円 | 200万円 |
更地にすることで売却価格が150万円上がっても、解体費200万円を回収できません。
売却価格上昇150万円－解体費200万円
＝50万円の負担増加
ただし、古家付きでは3年間売れず、更地にすれば半年で売れる場合は、維持費や管理負担が変わります。
また、買い手側が建物解体費を大きな不確実性として評価している場合、更地化によって売却の可能性が高まることもあります。
解体後の固定資産税等にも注意する
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税等の住宅用地特例が適用されます。
建物を解体して住宅用地でなくなれば、翌年度以降の土地の税負担が増える可能性があります。
また、適切に管理されていない空き家について、市区町村長から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外される仕組みがあります。
「解体すると税金が必ず何倍になる」と一律には判断できません。
土地の評価額、面積、自治体、住宅用地の区分などによって実際の税額は異なります。
解体前には、市区町村の固定資産税担当部署へ、解体後の税額見込みを確認する必要があります。
解体を先に行うべきとは限らない
更地を希望する買い手が見つかった後で、売買契約の条件として解体する方法も考えられます。
買い手の希望が分からない段階で解体すると、古家を改修して利用したい買い手を失う可能性があります。
解体前には、次の点を確認します。
- 古家付きでの需要
- 更地での需要
- 解体費の見積り
- 地中埋設物の可能性
- アスベスト調査の必要性
- 解体後の固定資産税等
- 売却までの想定期間
- 再建築の可否
- 接道条件
- 補助制度の有無と申請時期
自治体の解体補助制度は、対象建物、所得、工事業者、事前申請、予算枠などの条件がある場合があります。
補助金を前提として契約や解体を進めず、必ず工事前に自治体へ確認する必要があります。
確認項目8 境界・接道・再建築の条件を確認したか
建物が古くても、土地として十分な需要があれば売却できる可能性があります。
反対に、建物を解体しても、土地の利用条件に問題があれば売却が難しいことがあります。
特に確認したいのは、次の項目です。
- 公道に接しているか
- 接道幅は十分か
- 私道を通らなければならないか
- 私道の持分があるか
- 建て替えが可能か
- 土地境界が確定しているか
- 隣地からの越境物があるか
- 擁壁に問題がないか
- 土地の一部が農地や山林ではないか
- 未登記建物がないか
境界が不明確だと売却条件に影響する
地方の古い実家では、境界標が見つからなかったり、登記簿上の面積と現況が異なったりすることがあります。
買い手や金融機関から境界確認を求められれば、測量が必要になる場合があります。
測量費が発生するだけでなく、隣地所有者との立会いが必要になることもあります。
隣地所有者が遠方に住んでいたり、相続登記がされていなかったりすると、境界確認に時間がかかる可能性があります。
建物を壊す前に再建築可能性を確認する
現在建物が建っていても、現在の法令上、同じ土地に新しい建物を建てられるとは限りません。
再建築できない土地では、古い建物を解体すると住宅としての利用価値が大きく下がる可能性があります。
解体を決める前に、自治体の建築担当部署、建築士、不動産事業者などへ確認する必要があります。
確認項目9 税金の特例を利用できる可能性があるか
相続した実家を売却した場合、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
基本的には、売却価格から取得費、譲渡費用、一定の特別控除などを差し引いて譲渡所得を計算します。
ただし、相続した古い実家では、親が購入したときの契約書が見つからず、取得費を確認できないことがあります。
税額は個別事情によって大きく異なるため、売却前に確認する必要があります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
2026年7月時点の国税庁公表情報では、対象となる譲渡期間は2016年4月1日から2027年12月31日までです。
また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除限度額は1人当たり最高2,000万円とされています。
主な要件には、次のようなものがあります。
- 相続または遺贈によって取得したこと
- 被相続人が居住していた一定の家屋と敷地であること
- 原則として1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物ではないこと
- 相続開始から売却まで事業、貸付け、居住などに使用していないこと
- 一定の期限までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 家屋が一定の耐震基準を満たすか、一定の条件で耐震改修または取り壊しが行われること
相続開始の直前に被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。
この特例は、相続した空き家を売れば自動的に適用されるものではありません。
相続後に誰かが住んだ、賃貸した、事業に使用した、売却期限を過ぎたなどの事情によって、適用できない可能性があります。
売却方法や解体時期によって要件への該当性が変わる場合もあるため、契約前に税務署または税理士へ確認することが重要です。
制度に合わせて不利な売却をしてはいけない
特別控除が使える可能性があっても、経済的に不利な売却方法を選ぶべきとは限りません。
例えば、特例を使うために200万円かけて解体しても、税額の減少が50万円しかないなら、全体としては不利になる可能性があります。
解体費200万円－税負担の減少50万円
＝150万円の負担増加
制度の適用可否だけでなく、制度を利用した場合の実際の節税額と、必要になる工事費や手続費を比較する必要があります。
制度の適用条件や税額は、物件、所有者、相続人、売却方法によって異なります。実際の判断では、税務署、税理士、司法書士、不動産事業者、自治体などへ確認してください。
確認項目10 売れなかった場合の次の選択肢を考えているか
地方の空き家は、売り出せば必ず売れるとは限りません。
売却開始から1年、2年と経過しても、問い合わせがほとんどない可能性があります。
売却を始める前に、売れなかった場合の次の行動を決めておく必要があります。
売れない場合の主な選択肢
| 選択肢 | 利点 | 主な負担・リスク |
|---|---|---|
| 価格を下げる | 買い手が増える可能性 | 手取額が減る |
| 買取を依頼する | 比較的早く処分できる可能性 | 一般売却より価格が低い可能性 |
| 賃貸する | 家賃収入の可能性 | 修繕、空室、管理 |
| 自分や家族が使う | 売却を急がなくてよい | 維持費、利用頻度 |
| 解体して土地を売る | 土地需要を取り込める可能性 | 解体費、税負担 |
| 保有を続ける | 将来の利用余地 | 管理費、劣化、将来処分 |
| 空き家バンクへ登録する | 移住希望者へ情報提供できる可能性 | 自治体ごとに制度や条件が異なる |
売れないときに毎年価格だけを下げる方法では、最終的な手取額が小さくなり、その間の維持費も増えます。
一定期間ごとに、売却方針を見直す基準を設定しておく方が現実的です。
売却方針を見直す時期を決める
例えば、次のように決めます。
- 3か月で問い合わせ件数を確認する
- 6か月で価格を再検討する
- 1年で売却方法を変更する
- 2年で買取、賃貸、解体を再比較する
価格変更は、「問い合わせがないから何となく50万円下げる」のではなく、反響状況を確認して判断します。
- 閲覧数はあるが問い合わせがない
- 問い合わせはあるが内見につながらない
- 内見はあるが価格交渉で止まる
- 建物状態が理由で断られる
- 立地や接道が理由で断られる
- 融資が通らず契約できない
原因によって、価格を下げるべきか、片付けるべきか、修繕すべきか、対象となる買い手を変えるべきかが異なります。
4つの売却方法をモデルケースで比較する
ここまでの条件を使い、4つの売却方法を比較します。
共通条件
- 年間維持費：25万円
- 家財処分費：50万円
- 売却関連費用：比較を簡略化するため各案30万円と仮定
- 税金：個別性が高いため比較表には含めない
- 相続登記費用：各案共通のため比較表には含めない
比較結果
| 売却案 | 売却価格 | 売却期間 | 追加費用 | 概算差引額 |
|---|---|---|---|---|
| 現状のまま早期売却 | 250万円 | 6か月 | 約92万5,000円 | 約157万5,000円 |
| 300万円で売れるまで待つ | 300万円 | 2年 | 130万円 | 170万円 |
| 80万円修繕して売却 | 330万円 | 1年 | 185万円 | 145万円 |
| 200万円で解体して売却 | 400万円 | 1年 | 305万円 | 95万円 |
追加費用の内訳は、次の考え方です。
追加費用
＝家財処分費
＋売却までの維持費
＋修繕費または解体費
＋売却関連費用
現状のまま早期売却
家財処分費50万円
＋半年分の維持費12万5,000円
＋売却関連費用30万円
＝92万5,000円
250万円－92万5,000円
＝157万5,000円
300万円で2年間待つ
家財処分費50万円
＋2年間の維持費50万円
＋売却関連費用30万円
＝130万円
300万円－130万円
＝170万円
80万円修繕して1年で売る
家財処分費50万円
＋1年間の維持費25万円
＋修繕費80万円
＋売却関連費用30万円
＝185万円
330万円－185万円
＝145万円
200万円で解体して1年で売る
家財処分費50万円
＋1年間の維持費25万円
＋解体費200万円
＋売却関連費用30万円
＝305万円
400万円－305万円
＝95万円
このモデルケースでは、最も高い価格で売れる解体案が、最も手取額の少ない案になりました。
一方、300万円で2年間待つ案は差引額が最も多いものの、早期売却との差は12万5,000円です。
170万円－157万5,000円
＝12万5,000円
2年間にわたる管理の手間、建物劣化、相続人間の調整、価格下落リスクを考えると、12万5,000円の差を得るために2年間待つことが合理的とは限りません。
売却価格が最も高い案と、実質的に最も有利な案は一致しないことがあります。
判断が逆転する条件
今回の試算結果は、前提条件が変われば逆転します。
修繕によって売却期間が大幅に短くなる場合
80万円の修繕で売却価格が50万円上がるだけなら、修繕費を回収できません。
しかし、売却期間が3年から半年へ短縮され、維持費を62万5,000円削減できるなら、修繕の意味が出てきます。
売却価格上昇50万円
＋維持費削減62万5,000円
＝112万5,000円
修繕費80万円を上回るため、修繕案が有利になる可能性があります。
土地需要が高い場合
更地にすることで売却価格が大きく上昇し、短期間で売れる地域なら、解体費を回収できる可能性があります。
例えば、古家付きで250万円、更地で550万円、解体費200万円なら、単純な増加分は100万円です。
更地価格550万円
－古家付き価格250万円
－解体費200万円
＝100万円
この条件では、解体案が有利になる可能性があります。
維持費が高い場合
遠方から毎月管理へ行き、交通費や宿泊費を含めて年間50万円かかるなら、売却を待つ不利益は大きくなります。
年間維持費50万円×2年
＝100万円
50万円高く売るために2年間待っても、維持費だけで100万円かかるなら、早期売却の方が有利です。
家族が将来使う可能性が高い場合
数年後に子どもが住む、事業で利用する、二地域居住に使うなど、具体的な利用計画がある場合は、売却しない選択が合理的になることがあります。
ただし、「いつか使うかもしれない」という曖昧な予定だけで保有すると、管理費と老朽化が続きます。
利用予定には、時期、利用者、改修予算、管理担当者を設定する必要があります。
地方の実家売却で特に注意したい点
不動産会社の選択肢が少ない
都市部と比べて、地方では地域を扱う不動産会社が限られることがあります。
全国規模の会社より、地域の土地事情、移住需要、農地、山林、私道、浄化槽などを理解している地元事業者が適する場合もあります。
一社だけでなく、複数の事業者へ次の内容を確認すると比較しやすくなります。
- 仲介で売る場合の価格
- 買取価格
- 想定する買い手
- 売却までの期間
- 修繕の必要性
- 解体の必要性
- 空き家バンクとの併用
- 広告方法
- 値下げの基準
土地と建物以外の物が多い
地方の実家では、住宅だけでなく、倉庫、物置、農機具、井戸、浄化槽、庭石、樹木、未登記建物などが存在することがあります。
売却後に撤去責任を巡って問題にならないよう、契約前に扱いを明確にする必要があります。
相続人が遠方に住んでいる
相続人が都市部など遠方に住んでいる場合は、交通費と時間負担が大きくなります。
1回の訪問費用が1万円、年6回訪問すれば6万円です。
3年間では18万円になります。
1万円×年6回×3年
＝18万円
さらに、1回6時間かかるなら、3年間で108時間です。
6時間×年6回×3年
＝108時間
遠方管理では、現金支出だけでなく、休日や仕事時間への影響も無視できません。
売却前チェックリスト
相続・登記
- [ ] 登記上の所有者を確認した
- [ ] 相続人を確定した
- [ ] 遺言書の有無を確認した
- [ ] 遺産分割協議が完了した
- [ ] 相続登記を申請した
- [ ] 相続人全員の売却意思を確認した
- [ ] 売却代金の分配方法を決めた
土地・建物
- [ ] 土地と建物の面積を確認した
- [ ] 未登記建物の有無を確認した
- [ ] 境界標を確認した
- [ ] 接道条件を確認した
- [ ] 再建築できるか確認した
- [ ] 雨漏りや傾きを確認した
- [ ] シロアリや腐朽を確認した
- [ ] 浄化槽、井戸、給排水を確認した
- [ ] 災害リスクを確認した
- [ ] 家財や残置物の量を確認した
費用
- [ ] 年間維持費を計算した
- [ ] 家財処分費の見積りを取った
- [ ] 修繕費の見積りを取った
- [ ] 解体費の見積りを取った
- [ ] 測量費の可能性を確認した
- [ ] 仲介手数料などを確認した
- [ ] 売却までの交通費を計算した
- [ ] 税金の概算を確認した
- [ ] 特例の適用可能性を確認した
売却方法
- [ ] 複数の査定を比較した
- [ ] 査定価格の根拠を確認した
- [ ] 仲介と買取を比較した
- [ ] 現状売却と修繕後売却を比較した
- [ ] 古家付きと更地売却を比較した
- [ ] 想定売却期間を確認した
- [ ] 値下げする基準を決めた
- [ ] 売れなかった場合の次の案を決めた
実家売却の判断手順
相続した実家を売る場合は、次の順番で整理すると判断しやすくなります。
第1段階 売却できる状態か確認する
最初に、相続人、登記、共有関係、境界、接道、再建築などを確認します。
この段階で権利関係に問題があれば、査定やリフォームより先に整理する必要があります。
第2段階 現状での売却条件を確認する
家財や建物を現状のままにした場合、いくらで、どのくらいの期間で売れそうかを確認します。
この価格を、比較の基準とします。
第3段階 追加費用による改善効果を比較する
修繕、家財処分、測量、解体などを行った場合に、売却価格と売却期間がどの程度改善するかを確認します。
追加投資の効果
＝売却価格の上昇
＋維持費の削減
－追加費用
この結果がプラスになる可能性が高ければ、追加投資を検討します。
第4段階 税金と手取額を確認する
売却価格から、取得費、譲渡費用、特別控除などを考慮し、税引後の手取額を確認します。
税制上の特例には期限と要件があるため、売買契約前の確認が重要です。
第5段階 売れなかった場合の期限を決める
「売れるまで待つ」ではなく、6か月後、1年後などに売却方針を再検討する時期を設定します。
期限を決めなければ、維持費を払いながら数年間放置する状態になりやすくなります。
まとめ
相続した実家を売るとき、最初に目に入るのは査定価格です。
しかし、査定価格が300万円でも、300万円がそのまま手元に残るわけではありません。
売却前には、次の10項目を確認する必要があります。
- 相続登記が完了しているか
- 相続人全員の意向が一致しているか
- 査定価格と成約価格を分けて考えているか
- 売却までの年間維持費を計算しているか
- 家財や残置物の処分費を見積もっているか
- 修繕して売るべきか、そのまま売るべきか
- 解体して更地にする方が有利か
- 境界、接道、再建築の条件を確認したか
- 税金の特例を利用できる可能性があるか
- 売れなかった場合の次の選択肢を考えているか
今回のモデルケースでは、300万円で2年間待って売る案と、250万円で半年以内に売る案の実質的な差は、12万5,000円でした。
高く売ること自体が目的になると、維持費、管理時間、建物劣化、価格下落などを見落とす可能性があります。
反対に、早く売ることだけを優先すると、本来得られたはずの売却代金を失うこともあります。
重要なのは、売却価格、売却期間、追加費用、税金、時間負担を同じ表の中で比較することです。
実家の売却は、思い出や家族関係も関わるため、金額だけで決められないこともあります。
それでも、金銭的な条件と非金銭的な条件を分けて整理すれば、相続人同士で話し合いやすくなります。
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