地方にある実家や親族の家を相続したものの、今後どのように扱えばよいのか分からず、そのままになっているケースは少なくありません。空き家には、「売却する」「賃貸住宅として貸す」「空き家のまま持ち続ける」「建物を解体する」という代表的な選択肢がありますが、売却価格や家賃だけを比べても、どの方法が有利なのかは判断できません。
売却には仲介費用や残置物処分費がかかり、賃貸には改修費、空室、修繕費などのリスクがあります。保有を続ければ固定資産税や管理費が毎年発生し、解体すればまとまった工事費が必要になるうえ、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があります。
そこで本記事では、地方にある一般的な戸建て住宅を一つのモデルとして設定し、10年間という同じ期間で複数の選択肢を比較します。ただし、ここで使用する価格、家賃、修繕費、入居率などは全国平均を表す統計値ではなく、比較方法を説明するための仮定です。「地方」といっても、駅周辺、郊外住宅地、農村部、別荘地、観光地などでは不動産市場が大きく異なるため、実際の判断には所在地ごとの価格や需要を調べる必要があります。
空き家は時間がたっても同じ状態では残らない
空き家を考えるうえで注意したいのは、「今すぐ困っていないので、そのままにしておけばよい」と考えてしまうことです。人が住まなくなった住宅では換気や日常的な点検が行われなくなり、湿気、雨漏り、配管、害虫、庭木、外壁などの問題が発見されにくくなります。建物の劣化が進めば、将来の売却価格や賃貸可能性が低下することもあります。
さらに、倒壊、外壁材などの落下、害虫・害獣、不法侵入といった問題が生じれば、所有者だけでなく近隣住民にも影響が及びます。2023年12月に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家」になるおそれがある住宅について「管理不全空家」という仕組みが設けられ、市区町村の勧告を受けた場合には、土地に対する住宅用地の固定資産税等の特例が適用されなくなることがあります。
つまり、「何もしない」という状態も実際には一つの経済的な選択であり、その選択にも毎年費用とリスクが発生します。
今回比較する5つの方法
空き家の処分を考える際には、最初から一つの方法に決めるのではなく、できるだけ同じ条件で複数の方法を比較する必要があります。本記事では、従来の4つの方法に「解体してすぐ売却する」を加え、次の5つを比較します。
| 選択肢 | 主な利点 | 主な負担・リスク |
|---|---|---|
| 現状のまま売却 | 管理負担を早期に終了できる | 売却価格が低い、買い手が見つからない |
| 改修して賃貸 | 家賃収入を得られる | 改修費、空室、修繕、入居者対応 |
| 空き家のまま保有 | 将来自分や家族が利用できる | 税金、管理費、老朽化 |
| 解体して保有 | 建物事故のリスクを減らせる | 解体費、土地管理費、税負担 |
| 解体してすぐ売却 | 土地として売りやすくなる場合がある | 解体費を回収できる保証がない |
比較するときには、初期費用だけでなく、年間維持費、固定資産税、保険料、修繕費、空室、仲介費、現地管理にかかる時間と交通費、10年後に残る資産価値などまで含める必要があります。
今回のモデル物件
比較のため、次のような空き家を仮定します。
| 項目 | 想定条件 |
|---|---|
| 建物 | 木造2階建て |
| 築年数 | 約40年 |
| 延べ床面積 | 約100平方メートル |
| 土地面積 | 約250平方メートル |
| 現在の状態 | 数年間空き家 |
| 現在の売却想定価格 | 300万円 |
| 賃貸想定家賃 | 月額5万円 |
| 現在の固定資産税等 | 年額6万円 |
| 所有者の居住地 | 空き家まで片道約1時間30分 |
| 比較期間 | 10年間 |
固定資産税等の金額は説明のための仮定です。実際の税額は固定資産税評価額、土地と建物の評価、土地面積、都市計画税の有無、住宅用地特例などによって変わります。また、売却価格300万円や家賃5万円も全国相場を示すものではなく、同じ築年数や広さでも、駅、道路、駐車場、上下水道、災害リスク、建物状態、地域人口などによって大きく異なります。
選択肢1 現状のまま売却する
管理負担を早期に終了できることが最大の利点
空き家を売却する最大の利点は、売却が成立すれば、その後の固定資産税、草刈り、見回り、修繕などの負担から原則として離れられることです。売却価格が低いと「安く手放すのは損だ」と感じやすいものの、所有を続ければ毎年費用が発生するため、売却価格だけで判断することはできません。
仮に年間20万円前後の管理費が発生する住宅であれば、10年間で200万円前後になります。これに屋根、外壁、給排水設備などの修繕が加われば、低価格であっても早期売却した方が総負担を抑えられる場合があります。
売却時の試算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000,000円 |
| 仲介・契約関係費用 | ▲250,000円 |
| 残置物処分 | ▲400,000円 |
| 登記・書類等 | ▲150,000円 |
| 簡易清掃・修繕 | ▲200,000円 |
| 売却時概算収支 | 2,000,000円 |
さらに、売却までに1年間を要し、その間に固定資産税、草刈り、見回りなどで15万円かかったと仮定すると、売却による概算収支は185万円となります。
ただし、この185万円は「税引前概算収支」です。譲渡所得が生じた場合の所得税・住民税などは含めていません。売却価格だけでなく取得費、譲渡費用、所有期間、利用できる税制特例などによって税額が変わるため、実際の手取り額は個別に確認する必要があります。
相続登記にも注意が必要
相続した空き家が亡くなった人の名義のままになっている場合には、売却前に相続関係を整理する必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日などから原則3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく義務に違反した場合には10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
選択肢2 改修して賃貸する
家賃5万円でも年間60万円がそのまま利益になるわけではない
月額5万円で貸すことができれば、満室なら年間60万円、10年間で600万円の家賃収入になります。しかし、築40年前後の戸建て住宅を賃貸する場合には、入居前の改修、管理委託、固定資産税、保険、設備故障、退去時修繕、空室などが発生するため、家賃の総額をそのまま売却価格と比較することはできません。
特に重要なのは、入居前に必要となる改修費です。給湯器、水道管、排水管、浴室、トイレ、台所、電気設備、雨漏り、シロアリ、床、エアコンなどの状態によっては、数百万円規模の改修が必要になることがあります。
入居率85％で計算する
今回は賃貸開始前の改修費を200万円、10年間の入居率を85％と仮定します。
月額家賃5万円 × 12か月 × 10年間 × 入居率85％ ＝ 510万円
したがって、10年間に受け取る家賃の総額は510万円となります。
| 項目 | 10年間の金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 5,100,000円 |
| 初期改修費 | ▲2,000,000円 |
| 固定資産税等 | ▲600,000円 |
| 管理委託費等 | ▲510,000円 |
| 保険・点検等 | ▲300,000円 |
| 追加修繕費 | ▲800,000円 |
| 退去時費用等 | ▲300,000円 |
| 10年間の税引前賃貸収支 | 590,000円 |
この試算では、10年間の税引前賃貸収支は59万円となります。ただし、賃貸の場合には10年後にも土地と建物が残るため、59万円だけで売却と比較することはできません。
10年後の資産価値は同じ条件で比較する
空き家の比較で注意したいのが、10年後の物件価格です。同じ土地・建物について、賃貸した場合と空き家のまま保有した場合で異なる売却価格を設定すると、その差だけで比較結果が変わってしまいます。
本記事では比較条件をそろえるため、賃貸した場合と空き家として保有した場合について、10年後の売却手取りをいずれも150万円と仮定します。もちろん実際には、賃貸によって建物が適切に使用・管理されていれば価値が維持される場合もあれば、入居者の使用状況によって劣化する場合もあります。反対に空き家では、管理状態によって劣化速度が大きく変わるため、最終的には個別査定が必要です。
10年後の売却手取りを150万円とすると、賃貸の場合は、
10年間の税引前賃貸収支59万円 ＋ 10年後の売却手取り150万円 ＝ 209万円
となります。
この条件では、現状売却の185万円より賃貸の209万円が24万円上回ります。このように、残存価値の置き方を変えるだけでも結論は変わるため、「売却と賃貸のどちらが必ず有利」と単純に断定することはできません。
賃貸では改修費を何年で回収できるかを見る
賃貸判断では、家賃額だけでなく、最初に投入する改修費を何年で回収できるかを見る必要があります。例えば200万円を改修に投入し、諸費用を差し引いた年間利益が25万円であれば、単純計算でも回収まで8年かかります。
200万円 ÷ 25万円 ＝ 8年
8年間の途中で屋根、給湯器、配管などの大きな修繕が発生すれば回収期間はさらに長くなります。逆に、100万円以下の改修で貸すことができ、一定の家賃と入居率を確保できる住宅では、賃貸が売却より有利になる可能性があります。
選択肢3 空き家のまま持ち続ける
売却も賃貸もせず、そのまま保有する場合には大きな初期投資を避けることができます。しかし、固定資産税、火災保険、草刈り、庭木管理、見回り交通費、電気・水道基本料金、小修繕などは毎年発生します。
今回は年間維持費を次のように仮定します。
| 項目 | 年間費用 |
|---|---|
| 固定資産税等 | 60,000円 |
| 火災保険等 | 30,000円 |
| 草刈り・庭木管理 | 50,000円 |
| 見回り交通費 | 30,000円 |
| 電気・水道基本料金 | 20,000円 |
| 小修繕・消耗品 | 30,000円 |
| 年間合計 | 220,000円 |
年間22万円なら10年間で220万円です。さらに、10年間の途中で屋根や給排水設備などに100万円の臨時修繕が発生すると仮定すると、支出は合計320万円となります。
10年後の売却手取りを賃貸ケースと同じ150万円とすれば、
維持・修繕費320万円－売却手取り150万円＝170万円の持ち出し
となります。
ただし、保有には投資収益以外の価値もあります。数年後に自分や家族が住む予定がある、定期的に帰省や別荘として利用する、土地の具体的な利用計画があるといった場合には、その利用価値も考慮する必要があります。
選択肢4 建物を解体して土地を持ち続ける
建物が著しく老朽化している場合には、解体して更地にする方法があります。建物がなくなれば倒壊、外壁材の落下、不法侵入、雨漏りなど建物由来の問題は大幅に減りますが、土地そのものの管理は残ります。
解体費は建物面積だけで決まるものではなく、構造、前面道路、重機の進入条件、隣家との距離、残置物、庭石、樹木、ブロック塀、アスベスト、浄化槽、井戸、地中埋設物などによって大きく変わります。
今回は解体関連費用を250万円、解体後の固定資産税等と土地管理費を10年間合計180万円と仮定します。
| 項目 | 10年間の金額 |
|---|---|
| 解体費 | ▲2,500,000円 |
| 固定資産税等 | ▲1,300,000円 |
| 草刈り・土地管理 | ▲500,000円 |
| 支出合計 | ▲4,300,000円 |
10年後に土地を250万円で売却し、諸費用を差し引いた手取りが220万円であれば、最終的には210万円の持ち出しとなります。
解体すると固定資産税が必ず6倍になるわけではない
住宅の敷地には一定の条件のもとで住宅用地特例があり、小規模住宅用地については200平方メートル以下の部分の固定資産税課税標準が6分の1となる仕組みがあります。住宅を解体して住宅用地ではなくなると、この特例が適用されなくなる可能性があります。
ただし、「家を壊せば固定資産税が必ず6倍になる」と表現するのは正確ではありません。土地の面積、評価額、負担調整、都市計画税、建物に課税されていた固定資産税なども関係するため、物件全体の税負担が単純に6倍になるわけではありません。解体を検討するときは、解体前に市区町村の固定資産税担当部署で解体後の税額を確認した方が安全です。
選択肢5 解体してすぐ売却する
解体については、「解体して10年間土地を持ち続ける」場合と「解体してすぐ売却する」場合を分けて考える必要があります。土地としての需要がある地域では、古家付きでは売りにくくても、更地にすることで買い手が見つかる場合があります。
例えば、建物付きでは300万円、解体後の土地なら500万円で売れるとします。解体費250万円、売却関係費用50万円とすると、
土地売却価格500万円－解体費250万円－売却関係費用50万円＝200万円
となります。
この場合、建物付きでそのまま売却したときの185万円と大きな差はありません。したがって、「更地にすれば500万円で売れる」という価格だけを見るのではなく、必ず解体費を差し引いた後の金額で比較する必要があります。
判断式としては、
解体後の土地売却手取り－解体費－解体までの維持費
と、
建物付きのまま売却した場合の手取り
を比較するのが基本になります。
10年間の単純比較
ここまでの仮定をまとめると、次のようになります。
| 選択肢 | 10年間の概算収支 |
|---|---|
| 現状のまま売却 | 約185万円 |
| 改修して賃貸後に売却 | 約209万円 |
| 空き家として10年保有後に売却 | 約▲170万円 |
| 解体して10年保有後に土地売却 | 約▲210万円 |
| 解体してすぐ売却 | 約200万円 |
この条件では賃貸が209万円、解体後即売却が200万円、現状売却が185万円となり、上位3つには大きな差がありません。特に賃貸と現状売却の差は24万円程度であり、10年間という期間を考えると、家賃、空室率、改修費、修繕費、将来の売却価格などが少し変わるだけで順位は簡単に逆転します。
したがって、この試算から「地方の空き家は賃貸すべき」「売却すべき」と一般化することはできません。この計算は、あくまで条件をそろえて比較する方法を示すシナリオ分析です。
条件を少し変えるだけで結果は逆転する
空き家の比較では、一つの予測値だけを使うより、条件を変えた場合に結果がどの程度変化するかを見る「感度分析」が重要です。
今回のモデルでは、売却185万円と賃貸209万円との差は24万円です。例えば賃貸の改修費が200万円ではなく250万円になれば、それだけで賃貸の収支は約159万円まで下がり、現状売却の185万円を下回ります。一方、改修費が150万円で済めば、賃貸の収支は約259万円となり、賃貸の優位性が大きくなります。
入居率も重要です。今回は85％としていますが、地域の賃貸需要が弱く70％程度しか入居しなければ、家賃収入は大きく減ります。反対に90％以上を安定して確保できる地域であれば、賃貸の収益性は改善します。
家賃についても同様で、月額5万円という数字が4万円になるのか6万円になるのかで、10年間では100万円単位の差が生じます。したがって、空き家については「家賃はいくらになりそうか」だけでなく、「その家賃で何年間、何％程度入居が期待できるか」を確認することが重要です。
本当の経済比較では、お金の時間価値も考える
ここまでの比較は分かりやすさを優先し、10年間の収入と支出を単純に合計しています。しかし、経済学や投資分析では「今受け取る100万円」と「10年後に受け取る100万円」は同じ価値とは考えません。
例えば空き家を早期に売却すれば、売却代金を早い時点で現金として受け取ることができます。一方、賃貸では家賃を10年間にわたって少しずつ受け取り、さらに10年後の売却代金も将来になって初めて受け取ります。
この違いを比較する方法がDCF（Discounted Cash Flow・将来の収支を現在価値に割り引いて評価する方法）やNPV（Net Present Value・正味現在価値）です。割引率を設定すると、10年後に受け取る150万円の現在価値は150万円より小さく評価されます。
したがって、単純累計では賃貸209万円、売却185万円となっていても、将来収入を現在価値へ割り引くと両者の差は縮小し、条件によっては売却の方が高くなることがあります。
一般家庭が空き家を処分する際に必ず高度な投資計算まで行う必要はありませんが、少なくとも「今受け取れるお金」と「10年後に受け取るお金は完全には同じではない」という考え方は持っておいた方がよいでしょう。
所有者自身の時間にも費用がある
空き家では、金額として見えにくい管理時間も無視できません。例えば年6回現地へ行き、往復3時間、現地作業2時間とすれば、1回5時間、年間30時間、10年間では300時間となります。
自分の時間を仮に1時間1,500円で評価すれば、
300時間 × 1,500円 ＝ 45万円
となります。
これは実際に45万円を支払うわけではありませんが、経済的には「その時間を別のことに使えた」という機会費用として考えることができます。さらに所有者が高齢になれば、草刈り、清掃、台風後の点検などを自分で行えなくなり、業者への委託費用が増える可能性もあります。
相続した空き家を売却するときの3,000万円特別控除
相続した一定の空き家を売却した場合には、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。取得した相続人が3人以上の場合には、一人当たりの控除上限が最高2,000万円となる場合があります。
ただし、これは売却代金から3,000万円が支給される制度ではなく、売却によって発生した譲渡所得から一定額を控除する制度です。また、対象となる建物には建築時期など細かな要件があります。
特に注意したいのは、本記事でモデルとした「築約40年」の住宅です。2026年時点で築40年なら、おおむね1986年前後の建築となりますが、相続空き家の3,000万円特別控除では原則として1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があります。そのため、本記事のモデル住宅は建築時期によってはこの制度の対象外となります。
税制は物件や相続状況によって適用関係が大きく変わるため、売却契約前に税務署や税理士などへ確認することが重要です。
売却や賃貸を決める前に確認すること
空き家について具体的な判断を始める場合、最初に確認したいのは所有者名義です。登記事項証明書などで現在の名義を確認し、亡くなった人の名義になっている場合には相続関係を整理します。相続人が複数いる場合には、一人だけでは売却や賃貸を決められないことがあります。
次に、固定資産税納税通知書などから土地・建物それぞれの評価額と税額を確認します。同時に、境界、接道、道路種別、再建築の可否なども調べます。境界や接道に問題があると、建物が使用できても不動産としての価値が大幅に下がる場合があります。
建物については、屋根、外壁、基礎、床、配管、電気、シロアリ、雨漏りなどを確認します。特に賃貸では、「自分なら住める」という基準ではなく、「第三者へ継続的に安全な住宅として貸せるか」という基準で考えなければなりません。
さらに、家具、衣類、家電、仏壇、農機具などの残置物を確認し、処分費用を把握します。相続人の合意が必要な物が含まれている場合もあるため、単純に廃棄できないケースがあります。
地域の需要については、駅、スーパー、病院、学校、駐車可能台数、道路幅、災害リスク、上下水道、インターネット環境、人口動向などを確認します。同じ市町村であっても、立地条件によって売却価格や賃貸需要は大きく異なります。
自治体によっては空き家バンク、解体補助、改修補助、家財処分補助などを設けている場合があります。ただし、契約や工事を始める前の申請を条件としている制度もあるため、利用を考える場合には必ず事前に確認する必要があります。
最低でも集めたい10個の数字
空き家について感覚だけで判断しないためには、最低でも次の数字を集めたうえで比較した方がよいでしょう。
- 建物付きの売却想定価格
- 更地にした場合の土地売却想定価格
- 解体費用
- 賃貸前に必要な改修費
- 想定家賃
- 想定入居率
- 年間固定資産税等
- 年間管理費
- 今後10年間に予想される修繕費
- 10年後の予想売却価格
このうち特に重要なのは、一つの価格だけで判断しないことです。例えば売却価格についても、「建物付きで売る場合」「現状買取の場合」「更地で売る場合」を分け、複数の不動産事業者から情報を集めた方が実際の市場価値を把握しやすくなります。
結論～「何が得か」は順位ではなく条件で決まる
今回のモデルでは、10年間の単純累計収支は、改修して賃貸後に売却する場合が約209万円、解体後すぐ売却する場合が約200万円、現状売却が約185万円となりました。一方、空き家として10年間持ち続けてから売る場合は約170万円、解体後10年間土地を持ち続ける場合は約210万円の持ち出しとなります。
ただし、上位3つの差はそれほど大きくありません。賃貸では改修費が50万円増えるだけでも順位が変わり、家賃、入居率、修繕費、10年後の売却価格が少し動くだけで結論が逆転します。さらに、将来の収入を現在価値へ割り引けば、早期売却の評価は相対的に高くなります。
したがって、「地方の空き家は売るのが得」「貸すのが得」と全国一律に決めることはできません。空き家の経済的判断では、売却価格、賃貸収入、改修費、入居率、維持費、解体費、将来の資産価値などを同じ条件で比較し、さらに所有者自身の利用予定、管理能力、時間的負担まで含めて判断する必要があります。
判断を先送りすれば必ず損をするとは限りませんが、建物の劣化によって将来選べる方法が減ることはあります。現在は賃貸できる住宅でも数年後には大規模改修が必要になるかもしれず、現在は建物付きで売れる物件でも、将来は解体を求められる可能性があります。
今すぐ売却するかどうかを決められない場合でも、現在の売却価格、建物状態、年間維持費、賃貸可能性、解体費の5項目だけは早めに確認しておくことが重要です。その数字が分かれば、「売る・貸す・持つ・壊す」という選択を感覚ではなく、具体的な費用とリスクで比較できるようになります。